2月28日，青島市政府新聞辦召開政策例行吹風會，介紹《青島市房屋專項維修資金管理辦法》修訂情況。
按照青島市人民政府2024年政府規章立法計劃，市城市管理局協同市司法局組織對《青島市房屋專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）進行了修訂。目前市人民政府常務會議已經審議通過，自2025年3月1日起施行。修訂后的《辦法》進一步明確和厘清了各部門在房屋專項維修資金（以下簡稱“維修資金”）歸集、使用、監督管理等工作中的職責，健全和完善了維修資金管理體系，優化和豐富了維修資金使用流程、形式等，《辦法》為全市維修資金規范、安全、高效、有序管理和運行奠定了堅實基礎，特別是在維修資金使用提速增效上提供了堅強制度保障和頂層設計支撐。
修訂的背景及必要性——
與上位法和維修資金制度相關改革精神相統一
與《民法典》《山東省物業管理條例》《青島市物業管理條例》等法律法規對維修資金權屬和業主共同決定事項參與、表決比例調整等變化情況保持一致。按照住房城鄉建設部、省住房和城鄉建設廳對維修資金使用優化流程、簡化程序、拓展應急情形等方面改革要求，對原《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》相關條款進行了修訂調整。
順應青島市城鎮化發展變化趨勢和社會治理轉型需要
維修資金是房屋共用部位、共用設施設備保修期滿后維修、更新和改造的重要保障。原《青島市房屋專項維修資金管理辦法（試行）》于2012年3月1日施行，基本建立了青島維修資金管理制度框架，保障了維修資金從無到有的發展過程，但在維修資金使用方面的相關規定較為籠統，在可操作性等方面有待進一步細化。近年來，青島城鎮化率由2012年的66.09%（數據來源：青島統計年鑒）上漲至2023年的78.3%（數據來源：青島市統計局官網）。隨著城市建設更新開展、城市品質提升和社會治理重心轉型等，有必要對維修資金管理工作重點、權責關系、使用監管等相關條款進行優化。
修訂的主要內容——
《辦法》共6章43條。
完善長效監管機制
一是明確維修資金主管部門及相關部門職責，加強維修資金歸集、賬戶管理和使用管理，確保管理規范和資金安全。
二是推動維修資金管理信息化，加強信息共享、互聯互通，建立全市維修資金管理信息系統，并納入青島市智慧物業管理服務平臺，為業主提供公示、查詢、線上表決等服務。
三是明確維修資金查詢、公示有關要求，業主可通過維修資金主管部門公開的查詢渠道，查詢、監督維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額等情況。
規范商品房維修資金交存
針對商品房維修資金存用不均衡問題，尤其是維修資金使用逐年增長趨勢，加強商品房維修資金歸集，商品房購房人在房屋交易合同網簽時交存維修資金；截至竣工交付尚未售出的商品房屋，由建設單位交存首期維修資金。交存標準與青島現行標準保持一致，確保政策執行穩定性、連續性。建立維修資金持續補充機制，明確業主房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30％的，相關業主應當及時續交，保障維修資金動態補充。
推動公房維修資金并軌管理
針對公房維修資金管理主體分散等問題，明確由售房單位或者管理單位核對維修資金本金、利息，按照房屋戶門號設分戶賬后，移交至房屋所在地維修資金主管部門管理。對出售公有住房的，售房單位、購房人仍按售房款的20%和2%交存公房維修資金，以保持前后政策銜接。
明確維修資金使用要求
一是明確和細化維修資金使用中房屋共用部位、共用設施設備范圍，厘清應當由建設單位、專業經營單位或其他當事人承擔維修、更新和改造費用的維修資金禁止列支情形。
二是貫徹落實《民法典》的規定，按照維修資金業主共有，使用由業主共同決定的原則，對維修資金使用的分攤原則、使用方案表決、使用公示等進行規定。維修資金使用由業主委員會或者相關業主組織實施，也可以委托物業服務企業組織實施。
優化維修資金一般使用流程
一是完善使用方式，在現有維修資金使用“一事一議”基礎上，增加“多事一議”方式，業主可以一次投票表決多個項目，但使用計劃不超過2年，減少使用表決的次數。
二是推動使用程序便利化，簡化現場查勘和竣工驗收等流程，調整為維修資金主管部門審核使用方案，組織實施主體自行組織維修、更新和改造，并組織竣工驗收。
三是優化維修資金撥付方式，經維修資金主管審核通過后，可以按照預算劃轉不超過70%的維修資金，也可以按照合同約定，根據工程進度劃轉維修資金，既維護業主的合法權益，也保障施工單位工程款項的及時支付。
簡化維修資金應急使用程序
一是規范應急使用維修資金的情形，明確發生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的7類可以應急使用維修資金的情形。
二是提高服務效能，將維修資金應急使用備案、審核時限分別壓縮為2個工作日和3個工作日，并對組織主體組織代修及先行墊付資金進行維修、更新和改造等作出規定，確保發生緊急情形能夠及時搶修，消除安全隱患。
三是強化事后公示，明確維修資金應急使用維修、更新和改造后，組織主體應當在小區顯著位置公示工程驗收情況、工程費用的結算以及分攤情況等，且公示時間不少于5日，充分保障廣大業主知情權。
提升維修資金使用管理質效
一是規范維修資金使用程序，提升專業化管理水平，強化使用全過程把關，維修資金使用按照相關規定實行工程造價審核、工程監理等第三方監督服務制度。
二是創新維修資金使用模式，探索建立維修保險制度。經業主依法共同決定，可以依法使用維修資金購買房屋共用部位、共用設施設備保險，逐步構建維修資金使用長效管理機制。
三是為確保維修資金使用流程、程序可操作、可執行、能落地、有效果，切實提升資金使用管理效率，《辦法》授權市維修資金主管部門制定維修資金使用具體規定，并向社會公布。
下一步，市城市管理局將按照市委、市政府工作部署和全市黨建引領基層治理工作會議精神，深入推進黨建引領小區治理，深化社區“幸福家園”建設，抓好、抓實、抓細《辦法》貫徹落實。制定出臺維修資金使用工作指南、維修資金支持購買電梯等共用部位和共用設施設備保險工作方案等配套政策，全面開展面向各級管理部門、業主委員會、物業服務企業和廣大業主的培訓、宣傳等工作，升級優化維修資金管理信息系統，建立全鏈條維修資金線上管理體系，為廣大業主和相關基層治理主體提供便捷、高效、公開的維修資金公示、查詢、線上表決、審批和資金撥付等服務。努力為廣大業主打造一個常更常新、修舊如新、安居樂業的小區環境和生活空間。
還有一些大家關心的問題，一起來看：
問：請問本次《辦法》修訂在資金使用方面主要做了哪些創新和優化？
答：在資金使用方面主要在五個方面進行了優化。
一是壓縮了業主使用表決比例。資金使用表決比例由原來的“占面積及戶數比例達到三分之二以上的業主同意”修改為“專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決的專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數業主同意”。簡單來說，維修資金使用環節的“核心”節點進行了優化和提質，決策比例由“雙三分之二”下降為“雙三分之一”。
二是縮短了維修資金使用的審核時限。通過對《辦法》的修訂，大幅度精簡維修資金使用現場查勘和竣工驗收等環節節點的工作時限，有效推動維修資金使用流程提質增效。調整后，街道辦事處不再參與維修資金使用現場查勘等工作，區維修資金主管部門也不再參與竣工驗收等工作，改由組織實施主體自行組織維修、更新、改造和竣工驗收。經過調整后，一般程序使用申請5個工作日內審核完成，應急使用程序3個工作日內審核完成。
三是增設了維修資金使用形式。結合以往工作經驗，針對維修資金使用單次表決程序煩瑣，表決組織時限較長等問題，在現有維修資金使用“一事一議”的基礎上，增加“多事一議”的方式。業主可以通過召開業主大會的方式，一次投票表決多個需要經常維修的共用部位和共用設施設備維修項目，時限是不超過連續2年。后期，將研究制定有關政策，引導維修組織主體根據小區共用部位和共用設施設備使用周期和使用壽命等情況，建立“預維修”制度，以延長設施設備的壽命，最大化發揮資金使用質效。
四是優化資金應急使用方式。通過《辦法》明確了7類可以應急使用維修資金的情形。例如：屋頂、外墻嚴重滲漏的；電梯發生故障影響正常使用的；消防設施發生故障影響正常使用的；建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動的；玻璃幕墻炸裂的；排水管道堵塞或者爆裂， 影響正常使用的；危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的其他緊急情形的。同時，明確了資金應急使用維修流程。創新設定組織主體可以代修和先行墊付資金進行維修、更新和改造，等待工程竣工驗收合格和公示后，可以依法申請從維修資金中列支費用。
五是探索維修資金使用+保險制度。將鼓勵和引導業主通過召開業主大會決策方式，使用維修資金購買電梯等共用部位、共用設施設備保險。今年，將重點推動使用維修資金購買電梯保險，提升電梯維修效率，提高維保標準，維護業主生命和財產安全。今年，還將通過《辦法》的宣傳貫徹，以及配套政策制度的制定和落實，大幅提升維修資金的使用效率，預計全市維修資金使用增長率保持在40%以上。
問：請問此次修訂《辦法》主要想解決哪方面的問題，能否介紹一下目前青島房屋專項維修資金的管理情況？
答：青島于2012年3月1日起施行房屋專項維修資金管理制度，距今已13年，原《辦法》對維修資金管理發揮了重要且積極的作用。前期，維修資金管理主要以“歸集”為主。近年來，隨著交存維修資金的房屋覆蓋面不斷擴大，以及房屋共用部位和共用設施陸續超出保修期，青島維修資金管理逐步向使用轉型，維修資金使用量逐年增長。此次修訂《辦法》主要是為了進一步優化維修資金使用流程，提高使用效率，發揮好維修資金在保障房屋共用部位和共用設施維修、更新、改造方面的作用，有效助力城市更新和好房子、好小區、好社區、好城區建設。
關于青島維修資金的基本情況：根據法規政策規定和青島建筑安裝成本測算，維修資金由購房人在房屋交易網簽環節足額交存。目前，配備電梯房屋按照建筑面積133元/㎡的標準交存，未配備電梯房屋及配備電梯且未設地下車庫底層房屋按照51元/㎡的標準交存。市本級（包括市南區、市北區、李滄區、黃島區、嶗山區、城陽區）維修資金歸集、賬戶管理和使用監管工作由市城市管理局負責，各區維修資金主管部門具體負責本轄區維修資金的使用申請受理、方案審核等日常管理工作。即墨區、膠州市、平度市、萊西市維修資金主管部門按照規定負責本轄區維修資金的歸集、賬戶管理和使用管理等工作。
此外，在信息公開和監督管理方面。
一是每年通過官方網站向社會各界和廣大業主公示資金歸集、使用、增值、結余等管理情況，并接受社會各界監督，大家可以登錄青島市城市管理局網站進行查看和了解詳細情況。同時，青島市智慧物業管理服務平臺也已與青島市維修資金管理系統打通，業主、業主委員會、居委會、街道辦事處、物業服務企業均可以通過平臺端口隨時查看個人或轄區維修資金實時情況。
二是目前全市已有工商銀行、青島銀行、招商銀行等十余家維修資金專戶管理和收取銀行，負責實施維修資金歸集、定期保值增值存放和資金使用劃轉等方面業務，此外，部分金融機構也已在市民中心和各區不動產登記中心、便民服務中心等設置了維修資金交存便民服務窗口，方便市民及時辦理維修資金業務。
三是利用青島市智慧物業管理服務平臺電子投票系統不斷完善監管體系，提升服務效能，為業主使用維修資金等事項表決提供技術和信息化支持。目前，全市已有800多個小區，通過業主電子投票系統完成了包括維修資金使用在內的業主共同決定事項的電子投票表決。同時，通過維修資金系統，維修資金賬戶開立、房屋信息掛接等業務也已經實現了不見面線上辦理，基本實現了讓信息多跑路，辦事主體少跑腿。
四是實際工作中存在的問題，研究制定了《青島市房屋專項維修資金使用、退款工作指導規則》《青島市房屋專項維修資金管理情況定期審計工作機制》《青島市房屋專項維修資金補建、補交、續交工作指導規則》等配套政策，確保維修資金管理規范、使用順暢。此外，創新建立了維修資金使用造價咨詢單位庫，為資金使用金額達到一定標準的維修項目無償提供造價咨詢服務，全面守牢維修資金使用底線。
問：《辦法》是規范維修資金管理、提升資金使用效率的重要依據，下一步，市城市管理局將如何推動《辦法》落地實施？
答：將從三方面抓好《辦法》落實。
一是加強宣傳培訓，營造濃厚的氛圍。將面向各級物業和維修資金管理部門、街道、社區、業主委員會和物業服務企業開展系列培訓。同時，也將通過政策解讀、一圖讀懂等形式，通過新聞媒體、微信公眾號、城市管理進社區等媒介向社會各界進行廣泛宣傳，為高效、便捷、安全使用資金營造良好氛圍。
二是完善配套制度政策，確保《辦法》好用管用。將圍繞《辦法》重點在維修資金使用方面發力，制定和完善維修資金一般使用流程、維修資金應急使用流程和維修資金計劃使用流程等，在鼓勵探索建立維修保險制度方面，也將在電梯保險等方面研究制定工作方案和配套政策，確保新《辦法》每項條款落地、落實。
三是優化信息系統，提高資金使用效率。將深度優化維修資金管理系統與青島市智慧物業管理服務平臺的融合，依托市級智慧物業平臺覆蓋全市業主委員會、物業服務企業、街道辦事處、社區居委會等優勢，建立維修資金使用申請、表決、審核、施工、驗收、資金撥付、公示公告等全鏈條線上信息化管理系統，確保維修資金申請使用可視化，可留痕、可追溯，全面提升維修資金使用效率。
維修資金涉及千家萬戶，提升維修資金使用質效需要廣大業主、業主委員會、物業服務企業和屬地街道、社區的共同參與和努力，希望社會各界以及廣大市民朋友積極參與到維修資金政策宣傳和推廣、使用表決等工作中來，不斷推動青島維修資金管理工作再上新臺階。
青島財經日報/首頁新聞記者 張碧琪
責任編輯：林紅
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