青島財經日報/青島財經網訊（記者 葛均艷） 6月18日，青島市住房和城鄉建設局發布《關于支持和規范存量非居住房屋改建租賃型住房工作的意見（試行）》，公開征求社會公眾意見。這是青島支持“商改租”“廠改租”走向實施落地的指引性文件。《征求意見稿》提到，我市鼓勵企事業單位將已建成并空置的國有廠房、商業辦公用房等建筑完善手續改建為租賃型住房，改建項目備案后，10年內不得變更用途。
改建后符合居住要求方可“轉型”
《征求意見稿》提到，具體改建范圍指本市范圍內國有建設用地上已建成并具有一定規模的商業、辦公、酒店（賓館）、廠房、倉儲等非居住用途的閑置房屋，經改建后安全、環保、自然通風、采光、人防、消防和配套設施等方面均符合居住要求的，可申請改建為租賃型住房。
實施主體為改建工作實施單位可以是不動產權利人，也可是受不動產權利人委托實際開展租賃運營的企事業單位（機構）。受委托單位（機構）應具備企事業法人主體資格，具備較強運營管理能力和良好社會信譽。
改建類型，非居住閑置房屋可改建為租賃型人才住房、政策性租賃住房或市場化租賃住房，分別面向符合條件的引進人才、城鎮無房常住人口租賃，或面向社會租賃。改建項目應分別納入我市三類租賃型住房的建設計劃，按照相關政策規定進行統一管理和分配。
人均面積不低于6平方米
具體改建要求， 改建項目應具有不動產權證，且不存在查封、抵押等限制轉移登記情況。實施單位是受委托單位（機構）的，需提供產權人書面委托證明。違法搭建、居住公共服務設施、公共綠地內建筑等不得實施改建。
改建工作應重點考慮安全適用原則，兼顧經濟、方便、綠色要求。結構方面，應科學評估改建項目主體結構負荷，不得損壞或者擅自變動房屋承重結構、主體結構、影響房屋安全，并由有資質的第三方專業房屋檢測機構提供有效的房屋安全檢測報告。 技術方面，應嚴格按照不低于旅館的現行標準規范進行設計和施工。空間標準方面，改建項目應符合國家相關規范及住房租賃標準，每間居住人數原則上不得超過2人，且人均居住面積不得低于6平方米；對參照宿舍標準改建面向用人單位整體租賃的，每個房間居住人數不得超過4人。
同時，強調改建項目應符合城市總體規劃、區域功能定位和產業發展要求，應按照實際使用性質辦理相關變更手續。原則上應重點在高等院校、科研院所、商業商務集聚區、產業園區以及交通樞紐等交通便利、租賃住房需求集中的區域實施。改建項目應符合環保、衛生部門關于空氣質量、飲用水質、輻射、噪聲等方面要求，遠離各類污染源，確保具備良好的居住條件。實施單位應當依法履行出租房屋登記、管理等治安責任，并建立自控機制，對于管理不嚴造成損失或發生侵害其他權利人的行為，承擔全部整改和賠償責任。
經營類房屋改建的最小規模不少于50套（間）
從具體的實施程序中，該意見稿明確，實施單位首先向所在區政府或區指定租賃住房管理部門提出改建申請，提報申請材料。其中：商業、辦公和酒店（賓館）等經營類房屋，應以整棟、整層或整單元為單位實施改建，改建的最小規模原則上不少于30套（間）；廠房、倉儲等非經營性房屋實施改建，應先期通過環境保護監測，以整棟為單位實施改建。改建的最小規模原則上不少于50套（間）。
申請材料主要包括：書面申請、企業營業執照（法人證書）、不動產權證、改建方案（附相關圖紙）、房屋安全檢測報告、運營方案等。隨后進入資格審查、實施改建、改建工程竣工后，區住房和城鄉建設部門組織相關部門進行聯合驗收，驗收通過后統一出具聯合驗收意見，并報市住房保障主管部門備案。房屋建筑工程竣工驗收備案報市行政審批主管部門。
備案后10年內不得變更用途
該意見稿中還明確，非居住房屋改建租賃住房項目的土地用途、使用年限和容積率保持不變。若按城市規劃需要拆除的，按改建前的房屋用途和建筑面積予以補償。相關職能部門將對改建項目實行動態管理。實施單位應通過青島市住房租賃交易信息服務平臺發布房源，進行租賃合同網簽和備案；應及時將承租人的姓名、性別、年齡、常住戶口所在地、職業或者主要經濟來源、服務處所等基本情況信息進行登記納入社區綜合管理，并向公安派出所備案。
此外，還規定改建項目備案后，10年內不得變更用途。租賃期內僅限租賃或整體轉讓，不得分戶發證，不得分割銷售、轉讓和抵押。已驗收備案的改建項目，經實施單位申請，供水、供電、燃氣、供暖、有線電視、電信等部門應按居民收費價格標準調整收費標準。
區指定租賃住房管理部門應每2年組織對改建項目進行一次核查。發現有違規情形的，可責令實施單位限期整改直至取消租賃住房認定。申請人弄虛作假將變更登記后的租賃型住房分割進行銷售、轉讓和抵押的，或者改變租賃型住房用途的，按要求予以撤銷（恢復）。
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