樓市在“虛火”中回暖

隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)推進(jìn)，2020年第二季度樓市開始在新房市場復(fù)蘇，上海、深圳、成都、杭州等熱點城市甚至再次出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象。

國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)也證實，5月全國70大中城市房價普遍都在上漲。

看上去樓市已經(jīng)令人欣喜的回暖。

但分析下來，就會發(fā)現(xiàn)2020年樓市其實是在“虛火”中帶病奮斗。

01

樓市虛熱回暖

據(jù)證券時報報道，6月21日，深圳某樓盤發(fā)布公告稱，該項目認(rèn)籌金為100萬元，目前認(rèn)籌人數(shù)已經(jīng)達(dá)到8998人，平均100個人當(dāng)中有4人可以獲得機(jī)會選房。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道，過去兩個月，上海至少出現(xiàn)了7個“日光盤”，其中最火熱的某樓盤總計推出411套房源，結(jié)果認(rèn)籌人數(shù)達(dá)到2284，認(rèn)籌率高達(dá)5倍。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞報道，今年前4個月，成都就已經(jīng)出現(xiàn)了6個“萬人搖號”的樓盤，累計大約11.2萬人次參加報名和搖號。而最近比較火的一個樓盤，則出現(xiàn)了4萬多人爭搶786套房源的現(xiàn)象……

中原地產(chǎn)研究中心5月數(shù)據(jù)顯示：一線城市成交面積環(huán)比上升了20.1%，二線城市環(huán)比上升了35%。比如，北京、上海、廣州分別環(huán)比上漲了42.5%、22%和14%。再比如武漢、溫州分別環(huán)比上升了81%、120%。

深圳樓市因為有需求支撐，整體回暖并不意外。

上海樓市因為發(fā)展?jié)摿Υ螅霈F(xiàn)“日光盤”也并不過分。

但其他城市呈現(xiàn)出的萬人搖號、中簽套利等行為，就讓人覺得樓市可能有些病態(tài)式的亢奮。畢竟樓市在這個階段的快速升溫，脫離了疫情之下實體經(jīng)濟(jì)不振，租金下跌，收入降低的現(xiàn)實，也隱約有脫離“房住不炒”的調(diào)控限制的可能。

通過數(shù)據(jù)，可以進(jìn)一步看到成交回暖的同時樓市庫存也在增加。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院新一期《中國百城庫存報告》顯示，至4月份底，全國共有54個城市的庫存同比增長，日照、杭州、南寧、青島和成都等5個城市的庫存同比增幅超過了50%，其中日照甚至超過了114%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示：近期，新房市場多少是受新增供應(yīng)的影響。他說：“當(dāng)前供應(yīng)規(guī)模相對大，客觀上會推高市場交易量，也說明地方政府在預(yù)售證方面管控是在減少的。”

市場端成交和庫存同步增長。在生產(chǎn)端，土地拍賣在前5個月也拉出了陽線。

中指研究院發(fā)布2020年1~5月全國土地成交城市排行榜TOP10，榜單顯示，2020年1~5月，全國土地成交金額TOP10城市總計成交7400億元，較去年增長42.5%；規(guī)劃建筑面積TOP10城市成交13903萬平方米，同比增長25.1%。土拍火熱的同時，土地價格也出現(xiàn)了2019年同比14%的增長。

“土拍火熱主要是疫情+基建推進(jìn)有更多財政進(jìn)補(bǔ)的需求。另一方面，今年貨幣面比較寬松，政府和房企對于土儲的重視程度也就較高。”房天下新房青島公司總經(jīng)理紀(jì)禮剛表示。

但值得注意的是2020年出讓的土地中，有不少屬于城市中較為核心的地塊，在疫情之下，出讓核心地塊，也可以看做是對城市土地儲備的透支。

由此，不難看出，在經(jīng)濟(jì)并未恢復(fù)元氣的疫情大環(huán)境中，當(dāng)經(jīng)濟(jì)要求與經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實、個體收入與市場需求、地方財政與調(diào)控政策等諸多矛盾投射到疫情之下的市場運行之中的時候。樓市似乎回暖，似乎也只是在虛火中潛行。

02

誤讀市場趨勢

可以肯定的是，第二季度樓市回暖與疫情需求后置釋放有關(guān)，其潛力是相對有限的。

但回暖也體現(xiàn)著，疫情之下，人們對于投資避險、對于貨幣與資產(chǎn)預(yù)期的判斷。另外，還有更多的可能是因為長期以來人們習(xí)慣于單純用房價的漲跌去定義樓市，導(dǎo)致對眼下市場形勢的錯判。

實際上，關(guān)于“疫情引發(fā)全球性貨幣面寬松，房價水漲船高。”的聲音，早在3月就已經(jīng)在樓市中頻繁出現(xiàn)。

“這反映出，很多人對于樓市和政策的分析、理解是帶有巨大偏差的。”樂居控股青島公司總經(jīng)理董娜說：“資金成本大幅降低，貨幣通脹預(yù)期，土地市場火爆……這些可能會給市場傳導(dǎo)一個盡快上車的刺激信號。”

董娜認(rèn)為，兩會政策報告中有關(guān)“‘更積極有為的財政政策和更靈活適度的貨幣政策’，可能被不少人誤讀為貨幣充裕，房地產(chǎn)會再次浮起。”也導(dǎo)致了市場上存在一些誘導(dǎo)性話術(shù)和效仿性消費。最終，使得“房價還沒浮起來，心態(tài)先澎湃了！”她說。

“對于此類誤判或誤讀等情況，還是說明市場是有躁動的。”嚴(yán)躍進(jìn)也表示，部分可能是非代表性的交易情況。另外部分虛火的現(xiàn)象，也和房企等違規(guī)營銷等有關(guān)。他說：“信貸政策或貨幣政策寬松，客觀上是有助于促進(jìn)樓盤營銷和業(yè)績成長。但也有很多風(fēng)險，畢竟目前購房者的收入狀況是受影響的。”

“房地產(chǎn)一直都是高周轉(zhuǎn)、高杠桿、高負(fù)債的商業(yè)模式，對于資金最為敏感。”CRIC青島機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤表示，“貨幣寬松，對于房企的紓困也救濟(jì)了樓市。這種傳導(dǎo)主要體現(xiàn)在貸款利率，而不是房地產(chǎn)融資環(huán)境全面放開。這說明，中央并沒有放松樓市調(diào)控。”

回顧兩會報告會發(fā)現(xiàn)，中央貨幣政策的核心是“大幅增加制造業(yè)中長期貸款”。

給制造業(yè)大幅增加中長期貸款，通過保住制造業(yè)產(chǎn)能，來保住就業(yè)，來實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的路徑。實際上，是從資金角度呼應(yīng)了再次強(qiáng)調(diào)的“房住不炒”。

可以預(yù)見，下半年與樓市相關(guān)的中長期信貸一定會收縮。

6月份LPR保持穩(wěn)定就是一個信號。

6月29日發(fā)布的中國人民銀行貨幣政策委員會2020年第二季度例會傳達(dá)的有關(guān)貨幣政策恢復(fù)常態(tài)化的信息也在向外界表明，在疫情暫告一段落的情況下，堅持穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度，把支持實體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)放到更加突出位置的政策主基調(diào)未發(fā)生改變的前提下，特殊時期貨幣政策將適時退出，結(jié)構(gòu)性貨幣政策或回歸主流。

03

帶病奮斗自我更新

疫情之下，全球經(jīng)濟(jì)都在帶病生存，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)自然不能獨善。

況且，中國樓市在高速發(fā)展20年后，正處在“疾在腠理，不治恐深”的供給側(cè)改革周期。

從政府治理的角度看，既要騰出大量的資源防控疫情，又要穩(wěn)企業(yè)、保就業(yè)、幫扶貧、擴(kuò)大新老基建的投資……帶病生存要做的事情和要花的預(yù)算，可能遠(yuǎn)超往年的常規(guī)遞增。

6月18日，財政部官網(wǎng)公布的“2020年5月財政收支情況”顯示：1月~5月累計，全國一般公共預(yù)算收入77672億元，同比下降13.6%。其中，土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，契稅2331億元，同比下降7.1%；土地增值稅2490億元，同比下降7.2%；房產(chǎn)稅1224億元，同比下降8.3%；耕地占用稅499億元，同比下降4%；城鎮(zhèn)土地使用稅873億元，同比下降9.3%。

收入減少，支出增加。

房地產(chǎn)國民經(jīng)濟(jì)壓艙石的作用在這一刻，就顯得尤為重要。

客觀上來講，樓市在過去的20年對于中國經(jīng)濟(jì)來說都是一個很重要的存在。對GDP的直接貢獻(xiàn)率一直也在6%~8%。由于房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈長、產(chǎn)業(yè)覆蓋面廣，所以間接貢獻(xiàn)率可能更高。

面對當(dāng)前的發(fā)展環(huán)境，疫情給全球經(jīng)濟(jì)帶來了很大的不確定性，中央基于此充分評估了未來全球發(fā)展的形式，2020年將不設(shè)經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。

這對于帶“病”奮斗樓市來說，要“穩(wěn)住基本盤”。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為：“房地產(chǎn)市場在拉動消費、促進(jìn)投資等方面是有積極作用的。對于合理的剛需、改善等需求，還是需要積極給予刺激。”

不過，理想雖然豐滿，現(xiàn)實卻有一定壓力。

畢竟，在全國住房供需基本平衡之后（人均居住面積達(dá)到35㎡），不管中央是否對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，樓市都從技術(shù)上進(jìn)入了一個降速的周期。這意味著，要保持健康發(fā)展、高質(zhì)量發(fā)展，需要實現(xiàn)自我更新。

在危機(jī)中育新機(jī)，疫情改變了國際經(jīng)濟(jì)格局，中國經(jīng)濟(jì)要在變局中謀新局。

未來房企若能以刮骨療毒的決意戰(zhàn)勝舊疾，并將“高品質(zhì)產(chǎn)品、高水平服務(wù)、高效率管理”這新三高作為發(fā)展的首要戰(zhàn)略任務(wù)去努力的話。

那么，告別疫情的冬天，在已經(jīng)復(fù)暖的小陽春里憧憬盛夏的果實、金秋的豐收，似乎也并不太遠(yuǎn)。