青島財經(jīng)日報/青島財經(jīng)網(wǎng)訊（記者 辛小麗） 10月12日，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局起草修訂了《青島市存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理辦法》，其中明確提到網(wǎng)簽備案系統(tǒng)將搭建交易資金監(jiān)管平臺，為交易雙方當事人提供資金監(jiān)管服務。據(jù)了解，隨著房產(chǎn)交易的線上化加速，對交易安全提出了更高要求，資金監(jiān)管正在成為保障資金安全的重要環(huán)節(jié)，行業(yè)相關平臺建設也在進一步完善中。近年來，多部門已經(jīng)著手對房產(chǎn)交易中的資金監(jiān)管問題出臺指導性意見，完善資金監(jiān)管成為實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的重要舉措之一。
網(wǎng)簽系統(tǒng)將搭建資金監(jiān)管平臺
近年來，隨著青島城市經(jīng)濟的快速發(fā)展和居民生活水平的不斷提高，房產(chǎn)交易越來越活躍，但隨之也產(chǎn)生了很多問題，市場亟待規(guī)范。日前，青島市住房和城鄉(xiāng)建設局起草修訂了《青島市存量房交易合同網(wǎng)簽備案管理辦法》，公開征求社會意見。據(jù)市住房和城鄉(xiāng)建設局相關負責人介紹，該《辦法》的推出，是為了落實房地產(chǎn)調控政策，進一步規(guī)范存量房經(jīng)紀和交易行為，提升存量房網(wǎng)簽備案服務管理水平，維護群眾合法權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)相關法律法規(guī)規(guī)定，并結合了本市實際情況。《辦法》中對于房產(chǎn)交易的資金安全問題，明確要求，市房屋交易機構應主動加強與金融、公證等機構協(xié)作，利用網(wǎng)簽備案系統(tǒng)，搭建交易資金監(jiān)管平臺，為交易雙方當事人提供資金監(jiān)管服務。交易雙方當事人在辦理買賣合同網(wǎng)簽備案時，可自行選擇交易資金監(jiān)管服務。通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構成交的，經(jīng)紀機構在為當事人辦理網(wǎng)簽備案時，應書面詢問交易當事人是否辦理交易資金監(jiān)管。交易雙方當事人選擇資金監(jiān)管的，應簽訂交易資金監(jiān)管協(xié)議，通過交易結算資金專用存款賬戶劃轉交易資金。
據(jù)記者了解，今年以來，房產(chǎn)交易的線上化加速，對交易安全提出了更高要求。特別是二手房買賣流程復雜、周期長且涉及金額大，在實際交易過程中，資金遭受損失的現(xiàn)象并不少見。基于此，今年，住建部印發(fā)《關于提升房屋網(wǎng)簽備案服務效能的意見》，提出市、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門應建立交易資金監(jiān)管制度，商品房預售資金應用于有關工程建設，納入監(jiān)管的存量房交易資金應在房屋轉移登記完成后立即劃轉，不得挪作他用。早在2016年，住房和城鄉(xiāng)建設部等部門已印發(fā)《關于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，提出健全交易資金監(jiān)管制度。除省與直轄市外，2019年全國范圍出臺針對二手房、新房資金管理政策的地級市超過50個；2020年年初至今，出臺相關政策的城市已經(jīng)超過20個。目前，業(yè)內常見的資金存管方式主要有四類：一是城市本地合作銀行存管；二是依靠當?shù)卣咝员O(jiān)管，如部分城市由住建委進行資金監(jiān)管等；三是通過第三方支付機構賬戶存管；四是行業(yè)專業(yè)機構合作存管。
貝殼青島站全部開通“資金存管”
貝殼找房做為行業(yè)內規(guī)模型平臺企業(yè)，自2019年起開始打造“平臺+銀行”的資金存管模式。貝殼希望用技術推動線上化建設，與銀行的合作基于此前銀企直聯(lián)模式，在此基礎上推出‘貝殼—銀行資金存管’。
今年9月底，貝殼找房青島站舉辦了以“資金存管”為主題的承諾發(fā)布會。會上，貝殼找房青島站聯(lián)合12家房產(chǎn)中介品牌、十余家銀行共話資金存管。“資金存管是規(guī)避交易資金風險的有效途徑，經(jīng)紀機構與銀行合作，各自發(fā)揮專業(yè)特長，保障交易資金安全。截止目前貝殼青島站已合作的經(jīng)紀品牌已全部開通資金存管服務，全面為房產(chǎn)交易規(guī)避風險。”據(jù)貝殼青島站交易中心負責人劉舉介紹，我國房產(chǎn)交易發(fā)生的法律糾紛正呈現(xiàn)逐年上升趨勢。2010年至2018年，我國房產(chǎn)交易糾紛案件總量1288491件。僅2018年，房產(chǎn)交易糾紛案件數(shù)就達到了30萬件，資金存管方式可有效規(guī)避房產(chǎn)交易風險。所謂資金存管，是將購房款存放在“第三方存管機構”（第三方存管機構，一般為監(jiān)管機構、全國商業(yè)性銀行或第三方支付機構），待交易成功后，再將資金解凍至業(yè)主賬戶，若交易失敗，資金會返還給客戶。以此，可有效規(guī)避一房二賣、房屋簽后查封、資金交割后雙方不配合過戶等交易風險，保障房產(chǎn)交易資金安全。資金存管最大的特點就是安全和透明，此舉既能保證買方在過戶前有足夠的房款支付能力，又能避免房屋無法交易帶來的資金風險。目前，貝殼和工行、中信、光大等多家銀行正在開展合作建立資金存管平臺，已經(jīng)覆蓋國內92個城市。這套資金存管方案在貝殼平臺所覆蓋城市已基本落地，很多城市二手房交易資金存管達到90%以上，大連、煙臺的存管規(guī)模更是高達96%。
德佑瑞昌路店店長杜風分享了一個自己的真實經(jīng)歷，今年他促成的一次交易，客戶通過資金存管支付了69萬元首付款，過戶時才知道，房子被二次抵押，業(yè)主官司纏身，房產(chǎn)隨時可能被查封。若不是資金存管，這69萬元首付款將有去無回。從那時起，資金安全成了德佑瑞昌路店經(jīng)紀人進店的第一堂課。目前瑞昌路店資金存管全流程操作最快只需要30分鐘，保障客業(yè)雙方交易安全的同時，也縮短了辦理時長。杜風說：“有了這一環(huán)節(jié)，巨額購房款相當于上了保險，解決了買賣雙方不信任的問題。得知有這一份保障后，買家也會消除付款時的顧慮。”
資金存管有效規(guī)避交易風險
據(jù)貝殼找房青島站簽約中心相關工作人員介紹，今年青島的二手房市場交易活躍，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年第三季度（7月、8月、9月）青島二手房成交19829套，環(huán)比2020年第二季度上漲8%，同比2019年第三季度上漲30.4%。特別是7月份，二手房共計成交7105套，環(huán)比上漲6%，同比2019年7月上漲32%，是自2019年1月以來，連續(xù)19個月內，青島二手房成交量最高的單月。價格方面，第三季度青島二手房熱點關注區(qū)域前三位，分別是市北浮山后、市南八大湖、市北錯埠嶺，二手房掛牌均價分別為29820元/平方米、24335元/平方米和27095元/平方米。另據(jù)粗略計算，第三季度青島二手房套均成交面積為92.2平方米。也就是說，目前成交的二手房套均價格在200萬元左右，這對于普通老百姓而言，可能意味著一家人的全部積蓄。
隨著二手房成交量的增加，在交易環(huán)節(jié)中的隱患也逐漸顯露。而且由于房產(chǎn)這種商品的特殊性，價格特別高、消費頻率極低，很多消費者可能一生只有一次買房經(jīng)歷，因此對房屋交易中的資金存管環(huán)節(jié)并不了解，也并未意識到資金存管的重要性。資金存管對客戶而言，客戶將房款存放在第三方機構中存管，待交易完成后，再將房款解凍至業(yè)主賬戶，如果交易流程未按照履約條件達成，則資金退還至買方賬戶，保障了交易資金的安全；同時有了第三方機構中的這筆資金，業(yè)主也不用擔心買方拖欠房款。對經(jīng)紀品牌或經(jīng)紀公司而言，一旦出現(xiàn)交易資金的風險，品牌或公司除了需要投入大量資金賠付成本外，還會失去客戶對品牌的信任，品牌信譽將大大受損。對于經(jīng)紀人而言，一旦交易單出現(xiàn)資金安全問題，經(jīng)紀人將會陷入糾紛處理當中，影響業(yè)務開展，服務效率低，人工耗損大，并且也將損失這一單的傭金收入。基于此，資金存管很好地規(guī)避了實際交易過程中的潛在資金風險，其最大的特點就是安全和透明，是保障房產(chǎn)交易安全的有力抓手，也是關鍵因素。
買賣雙方在貝殼找房青島站簽約中心完成交易。
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