相比較商業貸款，公積金貸款利率低，商業貸款轉公積金貸款一直是市民關注的熱點。近日，青島市住房公積金管理中心副主任孫黎表示，從去年開始，市住房公積金管理中心一直探索“商轉公”的可行性，但目前尚無法實現。據了解，我省目前已實施“商轉公”政策的地市實際申請成功的占比也并不高。
公積金貸款“認房又認貸”
據悉，我市從今年5月9日起調整住房公積金個貸辦法，推出既認住房套數又認貸款次數的貸款申貸標準，即申請人所購買的住房系家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房方可申請公積金貸款，購買第三套及以上住房或者已經兩次使用過公積金貸款的繳存職工家庭不得申請公積金貸款。另外，實行二手房與新建住房相同的最高60萬貸款額度標準。
今年1-8月份共發放公積金貸款74.5億元，同比增長63%。試點開展企業人才共有產權住房公積金貸款業務，為1200名各類人才發放貸款5.2億元。
在提取方面，今年市住房公積金管理中心出臺了老舊小區改造、既有住宅加裝電梯提取政策，支持職工改善居住條件。目前老舊小區改造提取政策已正式落地實施，共提取住房公積金近19萬元支持既有住宅加裝電梯。還積極開展政策創新，著力增加我市人才住房供給。同時出臺企業暫緩繳存、降低繳存比例等扶持政策，已為2100多家企業緩繳或降低繳存比例，緩解企業生產經營壓力約2.3億元。會同建設銀行在行業內首推住房公積金“薪金云貸”業務，共為38家小微企業提供信用貸款2457萬元，支持民營經濟發展。
我市尚不具備“商轉公”條件
所謂“商轉公”，是指購房者將商業貸款轉為公積金貸款，其目的是節省貸款利息支出。但是目前，由于手續相對復雜且牽涉購房者、銀行、公積金三方面的利益關系，所以目前允許“商轉公”的城市寥寥無幾，即使允許也限制重重，真正申請成功的占比不高。
至于我市何時開展“商轉公”的問題，孫黎說：“市住房公積金管理中心開展了‘商轉公’及貼息業務的調研。經初步測算，目前基本符合‘商轉公’及貼息條件的職工存量超30萬人，開展‘商轉公’的資金需求和每年需補貼的利息金額嚴重超出了當前青島市住房公積金繳存余額的承受能力。而且受疫情影響，今年5月~8月，我市公積金資金一直呈現凈流出狀態，因此暫時無法實行‘商轉公’及貼息政策。”
據了解，受公積金貸款額度限制，“商轉公”政策其實挺“雞肋”。以我省首先實行“商轉公”的煙臺市為例，要辦理“商轉公”需要借款人先自籌資金結清原商貸，然后重新在房產交易中心做持證抵押，而持證抵押要求只能有一個抵押權人，所以不能辦理組合貸，也就是說“商轉公”后最高只能貸款45萬元。相對于動輒幾百萬的房價，能只貸款45萬的家庭并不多。
另外，記者咨詢專業人士了解到，實際上，并非所有的場合都適合“商轉公”。第一，要考慮原來商業貸款的剩余還款年限問題。處于還款前期的商業貸款，轉為公積金貸款較為劃算;如果已經是還款期限的中后期了，利息已經還得差不多了，則不建議轉。第二，如果準備在最近兩三年提前還清所有貸款，可以不用考慮再去辦理商轉公。因為在商轉公過程中產生一定的費用，計算下來不一定劃算。
“商轉公”可變相降息
談到“商轉公”，幾年前在新都心購房的小孫說：“就算這個政策在青島實施，我也不會去辦理。我的房子當時貸了150萬，轉公積金的話只能貸60萬，這個差額我承擔不了。而且我的房貸享受了85折利率，算下來跟公積金貸款也差不了太多。”
但是近幾年買房的人就沒有小孫那么幸運可以享受優惠利率了，很多人的房貸執行的是基準利率的1.1倍甚至更高。
以建設銀行為例，LPR4.75%，首套利率加113個基點，執行利率5.88%；二套利率加137.5個基點，執行利率6.125%。二套房貸款100萬，30年還清，商業貸款每月需還6076元，共還利息118萬，而公積金貸款則每月還4532元，共還利息63萬。由此可見，有了公積金的加持，二套房貸利息將降低近一半。
采訪中，業內人士坦言，“商轉公”并不能直接刺激房地產市場，因為“商轉公”主要針對的是已經完成房屋交易，完成商貸流程的人群。而對購房者而言，如果“商轉公”的政策能夠順利實施，在一定程度上可以達到變相降息紓困的目的。 青島財經日報/青島財經網記者 陳璐
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