青島租房市場向“承租人”轉變

房屋租賃行業一直是關乎民生的重要話題，今年的疫情作為“黑天鵝”事件，讓行業按下了暫停鍵。從青島市場來看，帶客量下降、空置期變長、租金下降，市場不斷向“承租人”轉變。而長租公寓的頻頻爆雷，讓更多目光關注到這個行業，好在經歷了此次洗牌，行業正逐步走向規范化，集中度會進一步提升，企業重新審視自身的經營合規性以及運營能力。隨著疫情影響的減弱以及防控措施的常態化，明年的租賃市場有望逐步回暖，穩租金將成2021年房屋租賃市場的主調。

空置房源消化需一定時間

據貝殼研究院最新數據顯示，2020年全國重點40城市平均月租金為37.8元/平方米，同比下降9.9%。一、二線城市同比降幅均達4.0%，三線城市同比下降1.5%。上半年的疫情對大部分企業以及各類商戶產生了沖擊，致使原先應返城的流動人口減少，而一、二線城市的租賃需求中外來流動人口占比更高，住房租金下降幅度較大。從具體數據來看，一線城市深圳并未受到太多影響，平均月租金為78.4元/平方米，同比微漲0.2%；青島市平均月租金為25.2元/平方米，同比下降9.3%；濟南市平均月租金和青島一樣，都為25.2元/平方米，同比下降5.0%

記者從貝殼青島公司提供的幾個租房熱點片區的數據來看，租金均有下降，但由于所在片區有地鐵、學校等有利資源加持，幅度相對不大。市北浮山后片區租金29.4元/平方米，同比下降3.48%；新都心片區租金40.9元/平方米，同比下降3.2%；李滄區李村公園片區租金26.8元/平方米，同比下降1.17%。

鏈家市南區徐州路店張偉告訴記者，今年租房市場帶客量明顯減少，由于門店周邊寫字樓比較多，租房的客戶主要以新入職的年輕人為主，今年受疫情等因素影響，有的公司裁員，有的公司減少了招聘計劃，因此帶客量整體下滑了10%-30%。空房期相較往年也變長了，40平方米左右的套一，60-80平方米的套二比較好租，只要價格合理，一般半個月到一個月就可以租出去，但大面積的房子就比較難租，有的甚至會空置兩個月以上。房東為了能盡快將房子租出去，減少空置期間的損失，也會自降租金，比如最近經手的一套套二房子，去年租金為36000元/年，今年降到32000元/年，按照房東的話，這個租金都不如2016年的水平。

據貝殼研究院分析，部分租客因受疫情的影響，會選擇工作周邊的小戶型房屋，以減少公共交通的出行。從租客議價空間數據來看，七成城市議價空間上漲或持平，由于疫情導致的階段性空置房源的大幅增加，業主出租房屋信心減弱，持續下調預期租金。雖然隨著疫情防控的好轉，市場上空置房源逐步消化，但業主預期恢復到去年的水平仍需要一定的時間。

長租公寓行業逐步走向規范化

記者在采訪中了解到，青島租房人口主要包括城鎮中等偏下收入住房困難家庭，新市民（非戶籍的新就業大學生、新引進人才、外來務工人員），以及因工作、經商、旅游等需要臨時性短期租住的人群。其中新就業大學生對長租公寓比較青睞，今年雖然長租公寓頻頻爆雷，但經過此次洗牌，行業正逐步走向規范化，特別是像萬科泊寓、龍湖冠寓等由頭部開發商做背書的長租公寓，出租率和租金收益均有所上升。

在龍湖冠寓青島中山路店，記者看到，為了更加符合年輕人的風格定位，公寓在公共區域設置有公共廚房、桌游室、臺球室、影音室、公共閱覽區以及公共洗衣區。據工作人員介紹，有四種不同價位的房源，根據面積和配套不同，價位從1500-2400元/月，租客基本都是在周邊工作的年輕人。據山東龍湖冠寓總經理房浩文介紹，龍湖冠寓2018年落地青島，目前已開業七家。在合作模式上，龍湖冠寓以“輕、中、重”三大資產獲取模式并舉的方式，結合城市本身大量的存量物業，全新結構調整帶來的商業、工業用地存量增多以及集體用地房源納入租賃用地，三大產品線切入各細分市場。

據貝殼研究院分析，截止目前，TOP100房企中已有近五成涉足長租公寓，其中2017到2019年涉足長租公寓業務的房企占比超過75%。今年TOP100房企中僅2家新開拓長租公寓業務。今年疫情影響下，長租企業的城市選擇較為集中，普遍選擇較審慎的布局方式，北上廣深杭為房企長租公寓布局戰略高地。2017年以來，存在經營風險的長租公寓企業存在幾大基本特征，一是注冊資本額較小，近六成的企業注冊資本金額在200萬元以下；二是企業前期運營無實際資金投入，超九成的企業無實繳注冊資本。三是成立時間較短，六成問題企業成立不足一年半。表面上，疫情是影響租賃機構生存的直接原因。但市場因素只是導火索，實際上長租公寓企業產生風險問題具有三方面的內在原因：首先，長租公寓商業模式單一、靈活性差。其次，包租模式的中小企業融資困難，企業容易傾向于使用租金貸擴張；最后行業進入門檻過低，魚龍混雜，前期一些不具備經營和資金實力的企業盲目進入，在市場下行時期，就增加了風險系數。隨著租賃市場管理和資金監管政策的推出，會推動長租公寓企業進一步審查自身經營的合法性，對于使用“長周期預收”資金作為主要經營資金來源的長租公寓企業，面臨加速“去杠桿化”，倒逼租賃企業提升資金鏈管理以及精細化運營能力。長租公寓企業調整精細化經營模式、聚焦單店盈利是行業健康發展的必然趨勢，一是規范資金使用制度，審查自身合規性；二是做好“以出定收”的成本管理，精細化運營保持穩定健康的現金流。

穩租金將成明年租賃市場主調

對于2021年的房屋租賃市場，12月16日至18日在北京中央經濟工作會議上，對租賃住房方面的表述著墨頗多。如，“要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。”

“這是當前中央在經濟工作會議中首次提到‘對租金水平進行合理調控’的思路，即穩租金將成為2021年租賃市場的一個重要工作。后續對于租金的指導價和漲幅等，預計都會出臺地方版本的相關規定。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，解決好大城市住房突出問題，關系到民生福祉，要通過租賃市場來解決住房問題，即市場化租賃住房和保障性租賃住房共同發展。

加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規范發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，國有和民營企業都要發揮功能作用。從這里固定可以看出三點內容。第一、保障性租賃住房、長租房的政策完善思路不斷清晰，后續各地需要把此類房源的的供應、分配等工作做到位。真正為市場上形成豐富、選擇面大的房源。第二、明確租售同權的概念，這也是后續租賃市場積極發展的內容。這里的“同權”，其實就是后續在落戶、入學、醫療方面的同權，具有非常好的導向。第三、土地供應會給予保障，包括傳統的土地供應、集體建設用地、閑置土地等，即為租賃市場提供更為豐富的用地保障。第四、參與主體多樣化。此次政策也明確國有和民營企業都要發揮功能作用。所以后續對于一些民營的租賃企業而言，機會會大增，是2021年可以積極轉型的內容。

貝殼研究院首席分析師許小樂認為，伴隨著我國的快速城鎮化，大量的新市民和年輕人涌入城市，這些群體為城市的發展提供了巨大的紅利，但現有的市場化租賃住房以及政府提供的公共租賃住房難以滿足該類人群的租賃需求，切實保障新市民和年輕人的居住問題成為各城市迫切需要解決的現實問題。2019年底開始，包括青島在內的13個城市已開展完善住房保障體系試點工作，重點是大力發展政策性租賃住房，尤其是面向新市民和年輕人的小戶型、低租金的政策性租賃住房。

青島財經日報/青島財經網記者 辛小麗