軌道交通生態圈崛起

建軌道就是建城市，運營軌道就是運營城市。越來越多的地方意識到了TOD對于促進城市高質量發展的重要意義，把它上升到城市戰略的高度。

從地鐵的轟隆聲里，能聽到青島這座城有力的心跳。打開青島軌道交通線網規劃圖，四通八達的地鐵線路呈點線狀連接城市的各個角落，地鐵建設的提速，也使TOD商業再迎機遇。近日，青鐵商業與麗達在綜合商超領域展開股權合作，被業界視為青島地鐵拓展軌道商圈、構建商業矩陣的一個縮影。

去年四季度，商務部等11部門聯合發布通知，青島進入全國首批30個城市“一刻鐘便民生活圈”試點名單。“青鐵商業與青島麗達的合作正逢其時，必將為青島打造‘一刻鐘便民生活圈’提供更多成功的試點樣本和更為廣闊的發展空間，祝愿雙方的合作開啟國企與民企合作的典范，成為商業新模態、新業態發展的典范，為青島國際消費中心城市創造新的典范。”青島市商務局副局長楊青山表示，近年來青島市軌道交通和地鐵事業的大發展，帶來的不僅僅是市區概念的延展、放大以及便捷的交通體驗，更重要的是推動青島商業正式進入了“地鐵時代”，這是加快建設現代化國際大都市的重要標志，是推動青島向著“建設國際消費中心城市”的目標、“活力海洋之都、精彩宜人之城”的城市愿景邁出更加堅實的一步。

今年年初，青島地鐵提出“十四五”期間TOD開發一千億的目標，21個重點項目計劃三年內全部啟動，至2024年底預計獲取土地6000畝，帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城，綠色建筑、裝配式、智能渣土、氫能發電等全新的應用場景也將面向市場開放。種種跡象表明，當下的青島，一個千億級軌道交通生態圈正在崛起。

▲近年來軌道交通和地鐵事業的大發展，推動商業正式進入了“地鐵時代”

TOD建設，給城市帶來了什么

TOD模式是以公共交通為導向的開發（transit-oriented development），是規劃一個居民或者商業區時，使公共交通的使用最大化的一種非汽車化的規劃設計方式。所謂TOD模式，就是科學構筑城市軌道、快速公交、常規公交干線等大流量的公共交通通道，支持大規模人口自由流動和集聚，并以此為主線、以人流最密集的公交樞紐為節點，引導生產服務業和生活服務業進一步向“點軸”集聚，形成一批區域性服務集聚區，從而整合區域城鄉資源，引領城市功能升級，形成與綠色交通模式相耦合的土地集約開發模式和城市內涵增長格局。換句話說，TOD模式就是把公共交通的一體化、特別是城際軌道交通的一體化，跟城鄉規劃布局和土地利用結合起來，從而優化城鄉區域空間格局。隨著城市化進程加速，交通擁堵、土地匱乏、資源浪費、環境惡化等“城市病”加速蔓延，讓生活其中的人們飽受困擾，同時也對城市的可持續發展帶來了嚴峻的挑戰。為了解決這些問題，優化城市的發展空間，源起于美國、風靡于一些發達國家的TOD模式，被引入中國，成為城市的一劑“良藥”。近年，我國很多城市進入了軌道交通發展的繁榮時期。城市建設軌道交通系統出于兩個基本目的：一是滿足市民不斷增長的交通需求；二是引導由于經濟增長帶來城市空間上的擴展。TOD的理念與這兩個目的基本吻合。香港是我國率先對TOD進行探索的城市，目前全香港約有45%的人口居住在距離地鐵站僅500米的范圍內，九龍、新九龍以及香港島更是高達65％。絕大多數位于非鐵路沿線的住宅圍繞公共汽車站形成高密度組團。這種布局有助于公共汽車線路拉長站距，提高運行速度，同時也縮短了居民向車站步行的距離。由于客源充足，公共汽車公司能夠保持良好的經濟效益，維持高質量的服務，開發良性循環。公共交通一直負擔著全港80%以上的客流量，僅有大約6%左右的居民出行使用私人交通工具。學習香港的開發模式，深圳確立了“軌道+物業”發展模式。一方面充分利用上蓋空間提升土地價值，另一方面以地鐵沿線土地儲備和物業的升值效益反哺軌道交通建設運營，實現了軌道交通的可持續發展。政府通過將相關資源（土地資源為主，財政資金為輔）配套給地鐵公司，使得地鐵建設和運營投入帶來的沿線土地和物業的增值可以由地鐵公司部分享有，從而實現地鐵建設和運營的可持續發展。

TOD開發，提升城市能級的必然

從國內外地鐵先進城市的經驗來看，TOD開發是提升城市能級的必然選擇，是加速城市更新的必然選擇，是解決大城市病的必然選擇。當下的青島，正處于由相對粗放式發展向內涵式發展的轉型階段，老城區面臨著公共服務及市政設施配套亟待完善、產業空間不足、城市活力缺乏等一系列問題。原有“大拆大建”傾向的改造模式已經不適合社會發展的需要，亟待通過TOD模式帶動城市系統性的有機更新，促進存量空間提質增效。

西南交通大學TOD研究中心主任朱曉兵是國內最早從事TOD實踐的專家之一，迄今已參與或主持了全國逾30個城市的100多個TOD項目。“建軌道就是建城市，運營軌道就是運營城市！”朱曉兵表示，要建立TOD城市戰略，就要變“城市軌道”為“軌道城市”，即由投融資壓力倒逼的被動舉措變為以TOD促進城市高質量發展的主動作為。完善的頂層設計是實現TOD城市戰略的保障，城市戰略下的TOD特點和趨勢是“全域、全模式、全生命周期、全主體參與”。

“TOD現在到了不做不行的時候了。”在朱曉兵看來，只要是發展軌道交通的城市，采用TOD模式是必由之路：一方面，地鐵的造價和運營成本都非常高，僅憑軌道交通自身的經營收入是不可持續的，急需通過TOD綜合開發獲得收益來反哺軌道建設運營；另一方面，越來越多的地方也意識到了TOD對于促進城市高質量發展的重要意義，把它上升到城市戰略的高度。

采訪中，多位專家學者都肯定了青島近年來的城市發展成果，同時指出，隨著城市的擴張和人口不斷地流入集聚，交通擁擠等“城市病”隨之出現，而TOD模式對于城市的用地集約化、城市立體空間延伸、公共交通系統的改善有較大的提升效果。另外，TOD的發展要依據城市所需的主要功能設計，因地制宜，人性化、有本土特色的設計，才是城市所需要的。

TOD愿景，青島劍指“千億級”

于青島而言，一個千億級軌道交通生態圈正在崛起。今年年初，青島地鐵提出“十四五”期間TOD開發一千億的目標，21個重點項目計劃三年內全部啟動，至2024年底預計獲取土地6000畝，帶動投資1000億元，沿軌道交通建地鐵新城，綠色建筑、裝配式、智能渣土、氫能發電等全新的應用場景也將面向市場開放。青島地鐵線網四通八達，不僅連接著城市南北、貫穿東西，還將一個個歷史文化街區串聯激活起來。據了解，在地鐵建設和運營賽道上，青島成為十年來全國地鐵發展最快的城市之一。2010年，青島地鐵首條線路開工建設。2015年年底，3號線北段開通，成為全省首條運營線路。此后6年，青島地鐵每年都有新線或新段開通。到2021年年底，跨海地鐵1號線全線開通，青島地鐵運營線路達到6條，運營里程284公里，線網規模位列全國第十，北方城市第二。“青島已位列TOD城市戰略第一方陣。”朱曉兵分析表示，目前青島市已開展《市TOD綜合開發戰略規劃》《軌道交通土地資源開發利用專項規劃》《中心城區地下空間綜合利用專項規劃》等頂層規劃編制，明確了“三級四類”開發模式，建立了“21+N”重點項目庫，形成了地鐵集團、區市平臺、頂級策劃、龍頭開發、央企施工“五位一體”的聯合開發體系，覆蓋一級土地整理+二級項目開發+三級項目運營“三級聯動”全生命周期，以市場化運作保障項目高質量建成。2022年青島地鐵將開發多個地鐵沿線TOD項目，其中，觀海地項目和公園里項目、市北區人工智能產業集聚區項目、南島項目、青島北站交通商務區項目等多個項目正加快推進。對此，青島地鐵集團黨委書記、董事長張建剛表示，“十四五”期間，集團提出TOD開發一千億，21個重點項目計劃三年內全部啟動。通過三年攻堅行動，加快構建安全、便捷、高效、綠色的城市軌道交通網絡體系，建設“軌道上的青島”。

▲青島北客站東西廣場周邊地下空間項目效果示意圖

“推動青島全域TOD戰略布局，建設集約高效的城市發展模式。”青島青鐵置業發展有限公司董事長朱力表示，通過完善TOD綜合開發頂層設計體系、打造TOD綜合開發運作體系、構建TOD重點項目推進體系，基本實現青島全域TOD戰略布局。據介紹，目前青鐵置業通過對全市13條線路、503公里、266個站點進行全面梳理，確定可改造用地113平方公里、TOD綜合開發重要站點106處，篩選出重點TOD項目21個，儲備TOD項目60余個。到2024年，青鐵置業計劃向各類市場主體提供至少21個TOD項目的規劃設計，超過600萬平方米的物業開發建設體量，至少30個商業項目的運營以及超過100萬平方米的產業承載空間等業務機會。

眼下，一個多業態、總消費、廣渠道的新型商業模式正在“破陣出圈”。“十四五”期間，青島地鐵將與頭部零售商合作開辦精品生活超市11家、社區超市80家，規模超市市場占有率達到10%以上；到2031年底，開辦精品超市將達19家，社區超市達200家，形成青島七區三市的完整業務布局。同時，適時啟動物流中心建設研究工作，計劃物流中心占地面積20畝，建設使用面積10000平米，計劃于2024年投入使用，為青鐵商業便利店、零售商業等業態提供供應鏈生產與配送。青島地鐵集團總經理助理、青鐵商業公司董事長李曉杰對此充滿信心：“通過市場化拓展渠道、地鐵百萬客流場景、雙方APP等線上渠道，賦能合資公司，在短周期內加速形成本土規模效應，擴大優質經營性物業，最終實現資本運作。”

可以預見，更多的“地鐵新城”在青島將浮出水面。立足“打造10分鐘宜居宜業活力圈”理念，青島地鐵立足把每一個TOD項目都打造成“生產、生活、生態”高度融合的微型城市體系，建成“地鐵新城”。在此過程中，TOD正牽引著青島走進一個新的時代，不斷開拓著城市空間，刷新著城市面貌與格局，編織著新的夢想與精彩。

青島財經日報/首頁新聞記者　李雯

責任編輯：林紅