6月21日，首批基礎設施公募REITs迎來上市兩周年。兩年來，公募REITs成功上市28只，首批4單擴募已完成，REITs市場持續(xù)擴容。上市以來，REITs在興產(chǎn)業(yè)、保民生、促消費等方面發(fā)揮了重要作用。
基金人士表示，長期來看，公募REITs市場在中國的發(fā)展?jié)摿薮螅赏霈F(xiàn)更多有益創(chuàng)新。
市場持續(xù)擴容
自首批公募REITs產(chǎn)品上市至今，產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量和規(guī)模不斷增長。截至目前，基礎設施公募REITs已發(fā)行28單、上市27單，發(fā)行規(guī)模超920億元。
在REITs基礎資產(chǎn)范圍方面，已擴容至新能源、保障性租賃住房、消費基礎設施等類別；在市場參與主體方面，不斷推動長期機構(gòu)投資者參與投資，支持民營資本發(fā)行，支持保險資管公司參與REITs業(yè)務；在市場規(guī)則體系方面持續(xù)完善，通過加強前端培育、擴大資產(chǎn)范圍、適度優(yōu)化調(diào)整發(fā)行條件并提升項目審核效率等全周期措施，推進常態(tài)化發(fā)行。
6月16日，首批四單基礎設施公募REITs擴募項目在滬深交易所上市，標志著REITs擴募機制全面落地。此次上市的擴募項目分別為在上交所上市的華安張江光大REIT、中金普洛斯REIT，以及在深交所上市的博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT。
“存量公募REITs擴募的落地，將推動實現(xiàn)資產(chǎn)組合多元化，開啟我國REITs市場發(fā)展新階段。這是REITs規(guī)模增長的一小步，卻是REITs市場發(fā)展的一大步。擴募可以提高分紅能力，分散組合風險，并鼓勵具有優(yōu)秀運營能力的原始權(quán)益人不斷注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。”中金基金副總經(jīng)理、創(chuàng)新投資部負責人李耀光說，“在政策支持力度持續(xù)提升、各領(lǐng)域試點項目加速落地的背景下，預計公募REITs市場將持續(xù)擴容。”
“展望未來，公募REITs市場有望在保質(zhì)提效基礎上實現(xiàn)常態(tài)化發(fā)行，基礎設施資產(chǎn)類型、原始權(quán)益人主體、投資者群體有望進一步拓展，REITs生態(tài)體系逐步完善，多層次REITs市場建設將不斷推進。”李耀光說。
助力經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展
在市場持續(xù)擴容、生態(tài)逐步完善的基礎上，首批基礎設施公募REITs上市以來，更是在興產(chǎn)業(yè)、保民生、促消費等方面發(fā)揮了重要作用。
以中金普洛斯REIT為例，擴募完成后，基礎設施資產(chǎn)合計將由10個倉儲物流園組成，分布于京津冀、長三角、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、粵港澳大灣區(qū)和成渝經(jīng)濟圈，建筑面積合計約115.66萬平方米，有力地承載和支持所在地區(qū)的民生和經(jīng)濟發(fā)展，是高標準現(xiàn)代化園區(qū)的行業(yè)標桿。擴募的基礎設施資產(chǎn)憑借交通便利、產(chǎn)業(yè)聚集等優(yōu)勢，吸引眾多優(yōu)質(zhì)客戶，租戶結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，經(jīng)營高度市場化。主要租戶包括頭部第三方物流、跨境供應鏈及零售行業(yè)公司，通過引領(lǐng)傳統(tǒng)物流向供應鏈的融合和升級、建設新一代綠色智慧倉儲物流產(chǎn)業(yè)，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展、保障當?shù)孛裆U大居民消費提供了長期保障。
在興產(chǎn)業(yè)方面，“公募REITs是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強化資本市場服務實體經(jīng)濟能力，進一步創(chuàng)新投融資機制的重要舉措，為基礎設施建設提供直接融資支持，同時也可以降低企業(yè)的杠桿率，實現(xiàn)輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，有助于國內(nèi)基礎設施領(lǐng)域的投融資形成良性循環(huán)。”華夏基金基礎設施和不動產(chǎn)投資部高級副總裁、基金經(jīng)理林偉鑫說。
在保民生方面，以保障性租賃住房為例，“全面發(fā)展住房租賃市場已成為當前建設房地產(chǎn)長效機制的重要內(nèi)容，公募REITs為企業(yè)開拓了新的權(quán)益融資渠道，有利于帶動增量投資，長遠看可打開更多主體參與租賃市場的空間，進而增加保障性租賃住房的有效供給，有助于解決新市民、青年人等住房困難問題。”林偉鑫說。
今年3月，《國家發(fā)展改革委關(guān)于規(guī)范高效做好基礎設施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》將消費基礎設施納入公募REITs底層資產(chǎn)范圍，旨在支持消費發(fā)展，引導更多社會資金投資于線下消費場景。未來消費基礎設施領(lǐng)域（包括百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等）有望成為重要的增量市場，推動消費基礎設施項目的建設投入以及運營水平的提升，為居民消費提供更多、更便利、更優(yōu)質(zhì)的消費場景，對于拉動內(nèi)需、擴大消費具有重要意義。
重視REITs長期配置價值
不過，上市兩年來，公募REITs二級市場價格起伏較大。今年以來，REITs二級市場價格更是持續(xù)波動。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年以來至6月19日，中證REITs指數(shù)累計下跌18.06%。其中，華夏中國交建高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯倉儲物流REIT二級市場累計跌幅均超20%。此外，還有平安廣州交投廣河高速公路REIT等9只REITs跌幅超10%。
“公募REITs產(chǎn)品是以分紅為主要收益來源的投資標的，其風險收益特征與傳統(tǒng)金融產(chǎn)品有較大區(qū)別。不管是大幅溢價還是大幅折價，對REITs本身都不是好事。”一位REITs基金經(jīng)理說。
面對REITs二級市場的劇烈波動，中金基金表示，投資者應以長期視角進行長遠規(guī)劃，充分認識REITs的風險收益特征和產(chǎn)品特性，對相關(guān)資產(chǎn)情況及其運營模式進行充分了解。長期來看，公募REITs的投資價值，一方面體現(xiàn)在相對股債市場獨立的資產(chǎn)配置功能；另一方面，公募REITs最終投資于運營較為成熟的基礎設施項目，并且在滿足分紅條件的情況下，每年至少將90%以上合并后基金年度可供分配金額以現(xiàn)金形式分配給投資者，因而適合長期持有。
展望未來，市場對公募REITs發(fā)展前景充滿信心。“隨著REITs市場不斷引入各類市場主體、增加底層資產(chǎn)種類和數(shù)量，REITs市場穩(wěn)定性有望不斷提升。”林偉鑫表示，公募REITs在中國的發(fā)展仍有很大潛力和空間，或?qū)⒊霈F(xiàn)更多有益創(chuàng)新。
來源：中國證券報
責任編輯：李冬明
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