碧桂園的救贖  

8月6日，有消息稱，中國(guó)最大的民營(yíng)房企，被稱作“宇宙廠”的碧桂園控股集團(tuán)（02007.HK）因無(wú)力持續(xù)性償債面臨暴雷的危機(jī)。

8月7日，碧桂園兩筆美元債約2250萬(wàn)美元（折合人民幣1.62億元）的票息到期未付。

8月10日，碧桂園正式發(fā)布《盈利警告內(nèi)幕消息公告》，公告透露，受銷售及再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，為應(yīng)對(duì)階段性流動(dòng)性壓力，計(jì)劃采取各項(xiàng)有力的債務(wù)管理措施。

碧桂園作為民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)，因?yàn)?.62億元的票息風(fēng)聲鶴唳，讓人們不得不為房地產(chǎn)原本脆弱的行業(yè)生態(tài)又捏了一把汗。

債務(wù)危機(jī)            

碧桂園的境外債券利息兌付的高峰是即將到來(lái)的9、10月份，年內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)達(dá)101.9億元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，9月2日，一筆私募債“16碧園05”將到期，債券余額為39億元。另有一筆債券余額為4億泰銖的海外債“碧桂園4%N20231019”將于10月19日到期。此外在11月2日，公司債“19碧地03”到期，債券余額為9.9億元。

8月11日傍晚，面對(duì)公司成立以后的最大困難，碧桂園官方發(fā)布致歉信稱：“堅(jiān)持不躺平，通過(guò)加快銷售、盤活資產(chǎn)、削減支出、控股股東支持等措施千方百計(jì)全力自救，盡最大努力保交付、保信用。”致歉信落款為碧桂園董事局主席楊惠妍和碧桂園總裁莫斌。

致歉信中提到，“碧桂園公司管理層進(jìn)行了深刻的反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有所預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早作出更有力度的應(yīng)對(duì)措施，未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，對(duì)三四線及更低線城市投資比例過(guò)大、負(fù)債率壓降速度不夠等潛在風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)不夠深刻、化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力。”

不難看出，碧桂園已經(jīng)身陷危機(jī)。需要說(shuō)明的是，這里深陷危機(jī)的是碧桂園地產(chǎn)，也就是碧桂園控股集團(tuán)（02007.HK）。由楊國(guó)強(qiáng)家族實(shí)控的另一家港股上市公司碧桂園服務(wù)集團(tuán)（06098.HK）和紐交所上市公司博實(shí)樂(lè)教育（BEDU.N，原碧桂園教育集團(tuán)）在本次事件后均受到一定的波及。

值得注意的是，碧桂園服務(wù)在2023年7月30日曾經(jīng)向國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)（香港）捐贈(zèng)20%股份。接受股份捐贈(zèng)的香港國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)承諾，將在十年內(nèi)持有捐贈(zèng)股份并委托楊惠妍方面行使股份投票權(quán)。

公告顯示，國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)(香港)有限公司于香港設(shè)立，根據(jù)香港法例屬公益慈善機(jī)構(gòu)，其創(chuàng)始成員為楊惠妍的妹妹、楊國(guó)強(qiáng)的三女兒楊子瑩。企查查顯示，國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì)(香港)有限公司成立于2023年6月13日，公司類型：無(wú)股本擔(dān)保公司，注冊(cè)資本：100港元。此舉被業(yè)內(nèi)敏感人士捕捉后，預(yù)判為碧桂園在即將到來(lái)的巨額償債壓力前未雨綢繆。但據(jù)了解，此次捐贈(zèng)并非臨時(shí)起意，2022年初楊惠妍就開始謀劃捐贈(zèng)事宜，由于流程復(fù)雜，一年多后才落地。

據(jù)記者向知情人士采訪獲悉，目前碧桂園員工情緒穩(wěn)定，工資方面發(fā)放正常，項(xiàng)目仍在推進(jìn)。

8月11日，碧桂園控股快速拿出了解決方案，在保交樓的同時(shí)，向市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)。已經(jīng)在籌備債務(wù)重整，近期有望啟動(dòng)相關(guān)程序，已聘請(qǐng)中金為財(cái)務(wù)顧問(wèn)主導(dǎo)重整事宜，并與債權(quán)人保持溝通，保障公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并為債權(quán)人保存價(jià)值、維護(hù)利益。

8月12日，“21碧地02”、“22碧地02”、“22碧地03”等多只碧桂園境內(nèi)債同時(shí)發(fā)布債券停牌公告。

積極自救 

記者留意到，在本次事件中，輿情雖有發(fā)酵，但并未引發(fā)市場(chǎng)過(guò)度的恐慌。

據(jù)分析，根據(jù)豁免條款，8月7日碧桂園兩筆美元債，仍有30天寬限期。如若屆時(shí)未能支付，才構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。對(duì)于碧桂園來(lái)說(shuō)，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)主動(dòng)“暴雷”，有可能會(huì)犧牲股價(jià)，甚至引來(lái)一些“博弈”之說(shuō)。但是前置危機(jī)，主動(dòng)排雷，尋求技術(shù)性解決，也是明智之舉。

與恒大等房企此起彼伏的多元化發(fā)展不同，碧桂園一直較為專注主業(yè)。而且，與恒大資不抵債不同的是，截至2022年底，碧桂園的凈資產(chǎn)為3096億元。“暴雷”后，碧桂園在內(nèi)外部的利益保障上做了不少保全，其較為誠(chéng)懇的態(tài)度，一定程度上緩解了外界的疑慮。同時(shí)，7月以來(lái)，房地產(chǎn)新政策也正在陸續(xù)落地，這將有助于提振全行業(yè)的信心，帶動(dòng)銷售端回暖，也為碧桂園解決債務(wù)問(wèn)題提供了較好基礎(chǔ)環(huán)境。

碧桂園在《盈利警告內(nèi)幕消息公告》中，提及了現(xiàn)金流安全、降低成本、做好金融支持、保交樓化解債務(wù)四項(xiàng)自救措施。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在采訪中表示：“碧桂園發(fā)布的公告既是企業(yè)自身的一次全面梳理，也對(duì)于我們下半年行業(yè)健康發(fā)展有非常多的啟發(fā)意義。”

嚴(yán)躍進(jìn)分析指出：“解決購(gòu)房者的交付問(wèn)題和債權(quán)人債權(quán)兌付問(wèn)題，依然是后續(xù)房企要積極把握的兩項(xiàng)工作，也是防風(fēng)險(xiǎn)的重要體現(xiàn)。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“碧桂園不會(huì)是第二個(gè)恒大。客觀上說(shuō)其確實(shí)面臨很多問(wèn)題，且很多問(wèn)題邏輯和恒大類似。但碧桂園實(shí)際上在風(fēng)險(xiǎn)方面是可控的。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“碧桂園沒(méi)有搞非理性的多元化經(jīng)營(yíng)，也沒(méi)有恒大那么多復(fù)雜的資本運(yùn)作。而且，碧桂園在物業(yè)管理、建造技術(shù)等方面一直在探索向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，向新模式轉(zhuǎn)型。另外，近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多利好信號(hào)，也給了碧桂園不同于彼時(shí)恒大的緩沖周期。”

資料顯示，2020年到2022年期間，碧桂園的權(quán)益合同銷售金額從5707億降到3575億元，資產(chǎn)規(guī)模從20158億降到17445億元，負(fù)債規(guī)模也進(jìn)一步下降，提前一年完成了“三道紅線”的要求。

權(quán)益合同銷售金額的下降，體現(xiàn)了經(jīng)營(yíng)的困難。資產(chǎn)規(guī)模的下降和負(fù)債規(guī)模的下降則體現(xiàn)了碧桂園在變現(xiàn)資產(chǎn)來(lái)獲得現(xiàn)金償債。據(jù)一位已經(jīng)離職的碧桂園員工分析：“碧桂園這幾年一直在通過(guò)出售持有的資產(chǎn)來(lái)償債。到眼下，有價(jià)值的資產(chǎn)應(yīng)該已經(jīng)賣得差不多了，剩下的可能比較難變現(xiàn)，也特別容易成為損耗，因?yàn)檫^(guò)去那種模式，講究的就是快速周轉(zhuǎn)。”

可以看出，銷售下降給償債帶來(lái)了更多的壓力。這在8月10日公告中也可以獲得證實(shí)。通俗地講，就是“三道紅線”以來(lái)，碧桂園面臨了融資困難。資產(chǎn)變現(xiàn)償債的方式并不可持續(xù)。而受供需關(guān)系轉(zhuǎn)換影響，銷售持續(xù)惡化，導(dǎo)致碧桂園面臨危機(jī)。

房企困境           

在《盈利警告內(nèi)幕消息公告》中，碧桂園承認(rèn)，“未能洞見房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化”“化解行動(dòng)不夠及時(shí)有力”，是造成本次危機(jī)的原因之一。

自2021年開始，國(guó)內(nèi)城市化進(jìn)程接近尾聲，人口數(shù)量減少，人均住房已接近發(fā)達(dá)國(guó)家水平，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需關(guān)系逐漸完成了角色轉(zhuǎn)變。全國(guó)商品房的銷售額也從歷史最高點(diǎn)2021年的18萬(wàn)億元，在一年時(shí)間內(nèi)迅速滑落到13萬(wàn)億元左右。

隨著銷售的下降，市場(chǎng)逐漸困頓。盡管此間，從中央到地方圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”做出了一系列的政策安排部署，但在政策效力發(fā)揮之前，全行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表的深度收縮，使得所有房企都代價(jià)慘重。

7月底、8月初，ST泰禾（000732）和ST陽(yáng)光城（000671）先后退市。而碧桂園對(duì)外宣布美元債票息延期后，富力地產(chǎn)（02777）8月10日發(fā)布公告稱，公司有兩筆金額達(dá)到1000萬(wàn)元的商票為逾期狀態(tài)，逾期金額合計(jì)3072.74萬(wàn)元，逾期原因?yàn)椤懊媾R一定的流動(dòng)性壓力”。遠(yuǎn)洋集團(tuán)（03377.HK）也緊隨其后在8月14日以官宣的方式宣布一筆于2024年到期的美元債未能在8月13日寬限期結(jié)束前支付利息導(dǎo)致發(fā)生違約。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023上半年已經(jīng)有2家房企退市，8家房企鎖定退市，預(yù)計(jì)2023下半年數(shù)字還將擴(kuò)大。

這些房企的共同點(diǎn)在于：此前在房地產(chǎn)高速發(fā)展時(shí)代，通過(guò)“高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”方式積累了較高的債務(wù)總量。目前債務(wù)已經(jīng)暴雷或者融資嚴(yán)重不暢。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，經(jīng)營(yíng)涉及面也較廣，始終牽動(dòng)著國(guó)計(jì)民生。房企“暴雷”，會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房者的權(quán)益受到嚴(yán)重?fù)p害。他們不僅面臨無(wú)法如約收房的壓力，甚至有可能面臨房產(chǎn)被收回的巨大風(fēng)險(xiǎn)。另一方面，供應(yīng)商、合作伙伴等也將受到影響。他們可能無(wú)法按時(shí)收回款項(xiàng)，導(dǎo)致資金鏈斷裂，甚至可能面臨破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30城新房銷售面積為943.36萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌27.59%。可見，全行業(yè)的陣痛仍在繼續(xù)。

不難看出，碧桂園的困境，其實(shí)是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境的一個(gè)代表。對(duì)于市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，不僅要考慮如何紓困，更多的也要預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)性共振。對(duì)于碧桂園來(lái)，不僅要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)自我救贖，更要為行業(yè)樹立一個(gè)標(biāo)桿。

8月15日，國(guó)新辦就7月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況舉行發(fā)布會(huì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉就碧桂園事件表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營(yíng)遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有所暴露，影響市場(chǎng)預(yù)期。但要看到這些問(wèn)題是階段性的，隨著市場(chǎng)調(diào)整機(jī)制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策調(diào)整優(yōu)化，房企風(fēng)險(xiǎn)有望逐步得到化解。”

嚴(yán)躍進(jìn)在采訪中表示，“一旦碧桂園倒下，將影響更多民營(yíng)房企，因?yàn)轭愃茊?wèn)題不僅限于碧桂園一家企業(yè)。當(dāng)前市場(chǎng)再也不能承受住一家萬(wàn)億級(jí)頭部房企出事了。”李宇嘉也認(rèn)為：“碧桂園發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈都影響巨大。”

世聯(lián)行集團(tuán)大客戶中心總監(jiān)趙朋指出：“碧桂園所面臨的困局，也是整個(gè)行業(yè)所面臨的困境，救助碧桂園可以有效穩(wěn)定樓市的信心，減輕市場(chǎng)恐慌情緒，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。但另一方面，救助碧桂園也有可能面臨一些市場(chǎng)性的道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于是否救助要謹(jǐn)慎評(píng)估。同時(shí)，在救助的方式和政策上，應(yīng)有統(tǒng)一的考量和公平公正的體現(xiàn)。”

青島財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)/首頁(yè)新聞?dòng)浾?趙彭 周潤(rùn)

責(zé)任編輯：崔現(xiàn)香