碧桂園的救贖  

8月6日，有消息稱，中國最大的民營房企，被稱作“宇宙廠”的碧桂園控股集團（02007.HK）因無力持續(xù)性償債面臨暴雷的危機。

8月7日，碧桂園兩筆美元債約2250萬美元（折合人民幣1.62億元）的票息到期未付。

8月10日，碧桂園正式發(fā)布《盈利警告內(nèi)幕消息公告》，公告透露，受銷售及再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動用資金持續(xù)減少，為應對階段性流動性壓力，計劃采取各項有力的債務管理措施。

碧桂園作為民營房地產(chǎn)企業(yè)的領軍企業(yè)，因為1.62億元的票息風聲鶴唳，讓人們不得不為房地產(chǎn)原本脆弱的行業(yè)生態(tài)又捏了一把汗。

債務危機            

碧桂園的境外債券利息兌付的高峰是即將到來的9、10月份，年內(nèi)到期的境內(nèi)債務達101.9億元。據(jù)Wind數(shù)據(jù)，9月2日，一筆私募債“16碧園05”將到期，債券余額為39億元。另有一筆債券余額為4億泰銖的海外債“碧桂園4%N20231019”將于10月19日到期。此外在11月2日，公司債“19碧地03”到期，債券余額為9.9億元。

8月11日傍晚，面對公司成立以后的最大困難，碧桂園官方發(fā)布致歉信稱：“堅持不躺平，通過加快銷售、盤活資產(chǎn)、削減支出、控股股東支持等措施千方百計全力自救，盡最大努力保交付、保信用。”致歉信落款為碧桂園董事局主席楊惠妍和碧桂園總裁莫斌。

致歉信中提到，“碧桂園公司管理層進行了深刻的反思，雖然對本輪市場調(diào)整周期有所預判，但對市場下行的深度、烈度和持續(xù)度估計不足，未能及早作出更有力度的應對措施，未能洞見房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化，對三四線及更低線城市投資比例過大、負債率壓降速度不夠等潛在風險的認識不夠深刻、化解行動不夠及時有力。”

不難看出，碧桂園已經(jīng)身陷危機。需要說明的是，這里深陷危機的是碧桂園地產(chǎn)，也就是碧桂園控股集團（02007.HK）。由楊國強家族實控的另一家港股上市公司碧桂園服務集團（06098.HK）和紐交所上市公司博實樂教育（BEDU.N，原碧桂園教育集團）在本次事件后均受到一定的波及。

值得注意的是，碧桂園服務在2023年7月30日曾經(jīng)向國強公益基金會（香港）捐贈20%股份。接受股份捐贈的香港國強公益基金會承諾，將在十年內(nèi)持有捐贈股份并委托楊惠妍方面行使股份投票權。

公告顯示，國強公益基金會(香港)有限公司于香港設立，根據(jù)香港法例屬公益慈善機構，其創(chuàng)始成員為楊惠妍的妹妹、楊國強的三女兒楊子瑩。企查查顯示，國強公益基金會(香港)有限公司成立于2023年6月13日，公司類型：無股本擔保公司，注冊資本：100港元。此舉被業(yè)內(nèi)敏感人士捕捉后，預判為碧桂園在即將到來的巨額償債壓力前未雨綢繆。但據(jù)了解，此次捐贈并非臨時起意，2022年初楊惠妍就開始謀劃捐贈事宜，由于流程復雜，一年多后才落地。

據(jù)記者向知情人士采訪獲悉，目前碧桂園員工情緒穩(wěn)定，工資方面發(fā)放正常，項目仍在推進。

8月11日，碧桂園控股快速拿出了解決方案，在保交樓的同時，向市場傳遞積極信號。已經(jīng)在籌備債務重整，近期有望啟動相關程序，已聘請中金為財務顧問主導重整事宜，并與債權人保持溝通，保障公司的長遠發(fā)展，并為債權人保存價值、維護利益。

8月12日，“21碧地02”、“22碧地02”、“22碧地03”等多只碧桂園境內(nèi)債同時發(fā)布債券停牌公告。

積極自救 

記者留意到，在本次事件中，輿情雖有發(fā)酵，但并未引發(fā)市場過度的恐慌。

據(jù)分析，根據(jù)豁免條款，8月7日碧桂園兩筆美元債，仍有30天寬限期。如若屆時未能支付，才構成實質(zhì)性違約。對于碧桂園來說，在這個時間點主動“暴雷”，有可能會犧牲股價，甚至引來一些“博弈”之說。但是前置危機，主動排雷，尋求技術性解決，也是明智之舉。

與恒大等房企此起彼伏的多元化發(fā)展不同，碧桂園一直較為專注主業(yè)。而且，與恒大資不抵債不同的是，截至2022年底，碧桂園的凈資產(chǎn)為3096億元。“暴雷”后，碧桂園在內(nèi)外部的利益保障上做了不少保全，其較為誠懇的態(tài)度，一定程度上緩解了外界的疑慮。同時，7月以來，房地產(chǎn)新政策也正在陸續(xù)落地，這將有助于提振全行業(yè)的信心，帶動銷售端回暖，也為碧桂園解決債務問題提供了較好基礎環(huán)境。

碧桂園在《盈利警告內(nèi)幕消息公告》中，提及了現(xiàn)金流安全、降低成本、做好金融支持、保交樓化解債務四項自救措施。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進在采訪中表示：“碧桂園發(fā)布的公告既是企業(yè)自身的一次全面梳理，也對于我們下半年行業(yè)健康發(fā)展有非常多的啟發(fā)意義。”

嚴躍進分析指出：“解決購房者的交付問題和債權人債權兌付問題，依然是后續(xù)房企要積極把握的兩項工作，也是防風險的重要體現(xiàn)。”嚴躍進認為，“碧桂園不會是第二個恒大。客觀上說其確實面臨很多問題，且很多問題邏輯和恒大類似。但碧桂園實際上在風險方面是可控的。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也表示，“碧桂園沒有搞非理性的多元化經(jīng)營，也沒有恒大那么多復雜的資本運作。而且，碧桂園在物業(yè)管理、建造技術等方面一直在探索向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型，向新模式轉(zhuǎn)型。另外，近期房地產(chǎn)市場的諸多利好信號，也給了碧桂園不同于彼時恒大的緩沖周期。”

資料顯示，2020年到2022年期間，碧桂園的權益合同銷售金額從5707億降到3575億元，資產(chǎn)規(guī)模從20158億降到17445億元，負債規(guī)模也進一步下降，提前一年完成了“三道紅線”的要求。

權益合同銷售金額的下降，體現(xiàn)了經(jīng)營的困難。資產(chǎn)規(guī)模的下降和負債規(guī)模的下降則體現(xiàn)了碧桂園在變現(xiàn)資產(chǎn)來獲得現(xiàn)金償債。據(jù)一位已經(jīng)離職的碧桂園員工分析：“碧桂園這幾年一直在通過出售持有的資產(chǎn)來償債。到眼下，有價值的資產(chǎn)應該已經(jīng)賣得差不多了，剩下的可能比較難變現(xiàn)，也特別容易成為損耗，因為過去那種模式，講究的就是快速周轉(zhuǎn)。”

可以看出，銷售下降給償債帶來了更多的壓力。這在8月10日公告中也可以獲得證實。通俗地講，就是“三道紅線”以來，碧桂園面臨了融資困難。資產(chǎn)變現(xiàn)償債的方式并不可持續(xù)。而受供需關系轉(zhuǎn)換影響，銷售持續(xù)惡化，導致碧桂園面臨危機。

房企困境           

在《盈利警告內(nèi)幕消息公告》中，碧桂園承認，“未能洞見房地產(chǎn)市場供求關系已發(fā)生重大變化”“化解行動不夠及時有力”，是造成本次危機的原因之一。

自2021年開始，國內(nèi)城市化進程接近尾聲，人口數(shù)量減少，人均住房已接近發(fā)達國家水平，房地產(chǎn)市場的供需關系逐漸完成了角色轉(zhuǎn)變。全國商品房的銷售額也從歷史最高點2021年的18萬億元，在一年時間內(nèi)迅速滑落到13萬億元左右。

隨著銷售的下降，市場逐漸困頓。盡管此間，從中央到地方圍繞“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”做出了一系列的政策安排部署，但在政策效力發(fā)揮之前，全行業(yè)的資產(chǎn)負債表的深度收縮，使得所有房企都代價慘重。

7月底、8月初，ST泰禾（000732）和ST陽光城（000671）先后退市。而碧桂園對外宣布美元債票息延期后，富力地產(chǎn)（02777）8月10日發(fā)布公告稱，公司有兩筆金額達到1000萬元的商票為逾期狀態(tài)，逾期金額合計3072.74萬元，逾期原因為“面臨一定的流動性壓力”。遠洋集團（03377.HK）也緊隨其后在8月14日以官宣的方式宣布一筆于2024年到期的美元債未能在8月13日寬限期結束前支付利息導致發(fā)生違約。中指院數(shù)據(jù)顯示，2023上半年已經(jīng)有2家房企退市，8家房企鎖定退市，預計2023下半年數(shù)字還將擴大。

這些房企的共同點在于：此前在房地產(chǎn)高速發(fā)展時代，通過“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”方式積累了較高的債務總量。目前債務已經(jīng)暴雷或者融資嚴重不暢。

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈較長，經(jīng)營涉及面也較廣，始終牽動著國計民生。房企“暴雷”，會直接導致購房者的權益受到嚴重損害。他們不僅面臨無法如約收房的壓力，甚至有可能面臨房產(chǎn)被收回的巨大風險。另一方面，供應商、合作伙伴等也將受到影響。他們可能無法按時收回款項，導致資金鏈斷裂，甚至可能面臨破產(chǎn)的風險。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年7月重點監(jiān)測的30城新房銷售面積為943.36萬平方米，環(huán)比下跌27.59%。可見，全行業(yè)的陣痛仍在繼續(xù)。

不難看出，碧桂園的困境，其實是整個房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困境的一個代表。對于市場來說，不僅要考慮如何紓困，更多的也要預防風險性共振。對于碧桂園來，不僅要力爭實現(xiàn)自我救贖，更要為行業(yè)樹立一個標桿。

8月15日，國新辦就7月份國民經(jīng)濟運行情況舉行發(fā)布會。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉就碧桂園事件表示，“目前房地產(chǎn)市場總體處于調(diào)整階段，部分房企經(jīng)營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調(diào)整機制逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)市場政策調(diào)整優(yōu)化，房企風險有望逐步得到化解。”

嚴躍進在采訪中表示，“一旦碧桂園倒下，將影響更多民營房企，因為類似問題不僅限于碧桂園一家企業(yè)。當前市場再也不能承受住一家萬億級頭部房企出事了。”李宇嘉也認為：“碧桂園發(fā)生風險，對市場預期和房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈都影響巨大。”

世聯(lián)行集團大客戶中心總監(jiān)趙朋指出：“碧桂園所面臨的困局，也是整個行業(yè)所面臨的困境，救助碧桂園可以有效穩(wěn)定樓市的信心，減輕市場恐慌情緒，維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。但另一方面，救助碧桂園也有可能面臨一些市場性的道德風險。因此，對于是否救助要謹慎評估。同時，在救助的方式和政策上，應有統(tǒng)一的考量和公平公正的體現(xiàn)。”

青島財經(jīng)日報/首頁新聞記者 趙彭 周潤

責任編輯：崔現(xiàn)香