1998年住房市場化以來，中國樓市總計經歷了2008年、2015年、2023年三次救市。那么三次救市，分別是怎樣的市場階段？救市的方式與效果，又有哪些和而不同？
2008年推動市場快速回暖
回憶2008年，人們首先回想起，經歷了南方雨雪災害后，5月汶川大地震和8月北京奧運會。
就樓市來說，經歷2007股市樓市雙漲后，2008年“住房市場化改革”10周年與席卷全球的金融危機不期而會。
上半年，國內樓市還處于調控，防止房價過快上漲的狀態。9月14日，美國雷曼兄弟銀行倒閉，引發了全球性的金融危機。隨后，國內市場也遭遇震蕩，經濟下行，房地產迅速開始回落。
10月22日財政部下發通知指出，從2008年11月1日起，對個人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。
同時，金融機構對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。下調個人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調0.27個百分點。汶川地震災區居民災后購置自住房的貸款利率下限、最低首付款比例和住房公積金貸款利率優惠政策保持不變。
年初的調控到下半年“救市”：2008年，中國人民銀行曾經在年內五次下調存款準備金率和存貸款基準利率。房地產交易環節稅收、首付優惠政策從11月開始實行后，12月17日，又對個人購買第二套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。以上政策快速推動了樓市回暖。
諸葛數據研究中心高級分析師陳霄表示：“2008年，全球性金融危機爆發，國內經濟波動下行，房地產市場也不可避免地遭到沖擊，行業陷入低谷，為了拯救低迷的市場，央行連續多次降息降準，并且提出將存量房貸打七折，而影響力最大當屬4萬億救市計劃，到2009年市場獲得好轉。”
貝殼研究院首席市場分析師許小樂指出，“2008年的市場，處于刺激樓市消費需求的周期。整個市場有較大的剛需空間。利率、貸款、稅收比例的調整，起到了立竿見影的作用。同時，通過推動樓市消費回暖，帶動了整個經濟回暖。”
易居研究院研究總監嚴躍進認為：“2008年的供需狀態與2015、2023年是不同的。引爆危機的是美國房貸引發全球性的金融危機。國內來講，股災之后，四萬億經濟刺激計劃的推行，給樓市帶來了較為充裕的購買力。此外，在開發領域也有較多的金融工具可以使用。”
2015年去庫存與因城施策
回顧2015年樓市救市始末，不能忘記喊出“房地產進入白銀時代”的市場吹哨人——“萬科”。
從時間軸上看，2015年的樓市救市，前有2014年的政策鋪墊，后有2016年市場激情的延續。但整體背景是樓市低迷和去庫存壓力。
2014年全球經濟形勢嚴峻復雜，主要經濟體的經濟增長不如預期，新型經濟體的經濟增長出現了分化。國內經濟化解過剩產能任務繁重，企業經營困難，還有一些風險逐步地顯現，經濟下行壓力貫穿全年。
這期間，美國再次宣布退出量化寬松，我國正面臨24年以來首次增速變慢。彼時，雖然也遭遇了股災，但國內樓市去化周期一度高達5年，處于歷史最高點，更為市場所警惕。
2014年7月11日，住建部定調，“要千方百計去庫存，引導本地政府少建保障性住房，收購存量房轉為公租房、經適房、安置房。”
2014年9月30日，實施首套利率最低可打7折；非限購城市執行首套貸款首付比例二成、二套貸款首付比例三成；限購城市執行首套貸款比例三成，如果貸款已結清，二套貸款比例也可只付三成。
2015年2月開始多次降準，并伴隨多次降息；越來越多城市取消限購限貸。
2015年3月30日，實施住宅交易營業稅（現稱增值稅），由滿5年免征放寬到滿2年免征。
2015年底中央多次會議，連續強調去庫存，釋放出強烈的政策信號。
兩會之后，多地政府響應政府工作報告中的相關指示，紛紛出臺一系列的救市政策，如廣州、濟南等地，甚至降低首套房貸款比例，旨在貫徹兩會所提出的“穩定住房消費，打造穩定健康的房地產市場環境”。
陳霄表示：“經濟增速放緩，股市下跌，樓市庫存達到高峰，這一年房地產市場推出了大型的棚改貨幣化，帶動樓市的回溫。”
許小樂指出：“僅從市場角度出發，2014年，各地就有多輪次的樓市托舉的政策。2015年政策體現了一定的系統性和力度，也表現出較好的市場調節能力。棚改貨幣化面向剛需，帶動了庫存消化，同時注意了‘因城施策’。整體看政策的精準性較高。”
嚴躍進認為：“2015年市場供需關系尚未轉變。2008年后，供給側的粗放式發展積累了較多的庫存。但國內經濟形勢尚好，居民購買力較強，因此政策旨在通過貨幣引導來刺激消費釋放。”
2023年房住不炒政策精準
回溯2023年救市。被廣泛關注的不是如何救市，而是供需關系的轉換。
可以研判的是，2023年的救市是疊加了疫情之后全球經濟形勢下行的背景的。而本輪救市，嚴格地講從2021年就已經開始，只是由于供需關系轉換的存在，對于市場現實問題的判斷，存在著復雜性。
此外，2023年年初政府工作報告中，未重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”定位。但是，這并不意味著“房住不炒”的調控底線退出。
7月底，住房和城鄉建設部部長倪虹在企業座談會上明確表態，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。
8月31日，中國人民銀行、金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%；同時，將二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點，首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。
9月1日，中國人民銀行發布自9月15日起繼續降準，金融機構外匯準備金率從6%，降低至4%。
核心政策之外，國務院發布的《關于提高個人所得稅有關專項附加扣除標準的通知》中提到：“嬰幼兒專項附加扣除，由每月1000提高到2000；子女教育專項附加扣除，由1000提高到2000；贍養老人專項附加扣除，由每月2000元提高到3000元。”
陳霄表示：“其實近兩年來這輪救市一直在斷斷續續的推進。2023年來看，在促進剛需釋放的同時，實際上面向改善性需求的政策措施明顯增多，比如降低二套房子首付比和貸款利率，增加對多孩家庭的政策傾斜，以及認房不認貸等，都對改善性客戶釋放了利好，相較于前幾年，2023年對改善性需求的釋放更加施力。也傳遞出在保剛需、防風險的同時，面對市場下行壓力，對促進樓市合理需求釋放，加速推動市場恢復活力的訴求。”
許小樂指出：“2023年這一輪，最值得關注的就是供需關系的轉變。在這一背景之下。樓市的施政就側重于防范風險。從目前政策來看，首套首付20%作為一個歷史經驗的對標，它的使用功能主要面向剛需客群。認房不認貸、存量房貸利率的下調則對應了因城施策和改善需求。隨著，居民置業門檻降低，財務負擔減輕。預計9月，樓市基本面將逐漸修復并企穩。”
嚴躍進認為：“2023年救市，在政策使用上，因時制宜的精準度和‘因城施策’的靈活性上更為明顯。不同點在于：當前來看，城鎮化程度已經達到較高水平，人口也呈現負增長，環境更加復雜。其次，在于本輪救市中，防范房企和地方城投債務風險處于中心位置。足見，2023年的救市目標是以‘保樓市促銷費’為綱。”
綜合采訪不難看出，三輪救市，都是在經濟以及房地產市場遭遇嚴重下行壓力下進行的。在施政上，都采取了鼓勵住房消費和寬松貨幣政策等手段來刺激房地產市場，以擴大內需和穩定經濟增長。只是，由于施政環境不同，細節與市場展現的效果也各有差異。
可以預見，隨著房地產需求側的政策加速落地，各項政策逐漸形成合力。9月份開始，將釋放一系列長期被壓抑的居住需求。
但值得注意的是，通過三輪救市，對房地產市場的監管和調控在逐漸地加強，以防止市場過熱和泡沫破裂。尤其在2023年這一輪，政策上進一步聚焦了房屋的居住屬性，體現了“房住不炒”的核心精神。
青島財經日報/首頁新聞 記者 趙彭
責任編輯：李賽男
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