財報季業績預告先行，大部分房企暴露出持續虧損的現狀。
3月19日，寶龍地產（01238.HK）發布公告，預期2023年度將出現虧損，金額約為24億至26億元（人民幣，下同）。相比之下，2022年，該公司實現了年度利潤約16.14億元。
同期，寶龍的歸母凈利潤虧損約為10億至12億元，而2022年這一數值約為24.51億元。
更早前的3月15日，中梁控股（02772.HK）發布盈利警告公告，預計2023年虧損約40億元至46億元。盡管跨過了美元債展期的門檻，中梁也仍需直面現金流困境。
從已發布盈利警告或內部消息的內房企業數據來看，它們在2023年普遍虧損百億以內。反觀這些房企1~2月的銷售業績，市場行情持續下跌，營收將難覆蓋前期虧損，整體持續收縮的態勢已然清晰。
A股房企情況也不容樂觀。從已發布2023年業績預告的A股房企來看，超過36家房企預計全年虧損。比如，ST世茂(600823.SH)、中南建設（000961.SZ）預虧至多50億元，首開股份（600376.SH）預虧58億元至68億元，華僑城A(000069.SZ)預虧51億元至72億元，華夏幸福（600340.SH）由盈轉虧61億元至90億元；綠地控股（600606.SH）也由盈轉虧70億元至90億元。
同策研究院研究總監宋紅衛分析指出，近幾年房企財務指標持續惡化，隨著高周轉時代的結束，高杠桿所帶來的副作用也在財務報告中體現出來，最典型的就是盈利能力快速下降。
央企虧損信號
對于虧損，寶龍地產解釋稱主要是兩方面的影響：一是，受房地產行業經營環境嚴峻的持續影響；年內結轉體量持續減少，令銷售物業已確認收入和溢利減少；基于謹慎性原則對物業項目計提減值；投資物業公允價值減值。二是，外匯波動造成預期凈匯兌損失。
弘陽地產（01996.HK）也在3月19日晚發出公告，宣布2023年虧損約75億元至85億元，相比該公司2022年同期虧損39.38億元，虧損擴大了不少。弘陽地產約有17.6億美元規模的美元債展期方案一直未能順利通過，近期還被債權人申請清盤。
事實上，房地產市場自2022年下半年以來持續低迷，房企預期虧損主要是受市場環境及房地產行業持續下行的影響，導致物業開發收入與毛利率下降及物業項目及其他資產進一步減值。
由于行業下行，這些房企及部分聯管及合營企業業績下降；年內結轉體量持續減少，令銷售物業已確認收入和溢利減少；基于謹慎性原則，企業對物業項目計提減值導致業績下降。
比如，金地集團（600383.SH）2023年度公司計提資產減值準備37.86億元，其中：計提信用損失準備合計12.47億元，計提存貨跌價準備合計25.39億元。
值得關注的是，虧損已從民營房企蔓延至央企、國企。1月28日晚間，中交地產（000736.SZ）公告由盈轉虧，預計2023年歸母凈利潤虧損約17億元，而2022年同期為盈利3393.95萬元。3月1日，中國金茂（00817.HK）發布盈利警告公告，預期2023年度歸母凈利潤虧損達到67億元，相比2022年同期歸母凈利潤約19.8億元，虧損顯著。3月19日，遠洋集團（03377.HK）發布消息，預期2023年度將錄得本公司擁有人應占虧損200億元~230億元，而去年同期為虧損190億元。
過去幾年，綠地控股一直在轉換大基建賽道，但由于仍與房地產有一定關聯度，其業績繼續承壓。因此綠地控股擬計提資產減值準備110億元至130億元，這是導致其2023年度歸屬母公司所有者的凈利潤發生虧損的核心原因。
房地產資產減值，對于那些需要通過資產變現償債的房企而言，虧損體現更為直接。ST世茂2023年度存貨減值損失預計為17.05億元至25.57億元，投資性房地產公允價值變動損失預計為7.84億元至11.76億元。此外，ST世茂還對持有破產子公司的長期股權投資等計提了約17.78億元的減值準備。
分析人士指市場出清仍需2年
資產縮水同時還要償還此前的巨額債務，說明房企的至暗時刻將去未去，行業仍處于風險出清階段。
分析人士指出，退市、債務重組都不是房企的歸宿，償債才是當下的重任，行業正面臨環境與內驅動力的改變。
克而瑞數據顯示，2023年房企債券到期總規模為6968億元，而發行規模僅為2927億元，到期規模是發行規模2.4倍，這也意味著房企無法通過發行新債的方式覆蓋到期舊債。此外，2024年一、二季度仍是債券到期高峰，到期規模均在1500億元以上，今年上半年房企的債務壓力依然較大。
如何跨越償債高峰？宋紅衛指出，第一、房企債務壓力重點來自于存量債務壓力，很多還是在高周轉過程中的高成本債務，償債成本較高。第二、當前借外債的房企還面臨人民幣貶值帶來的匯率差壓力，2020年之前人民幣兌美元匯率基本都在7之下，一度低至6.3，2022年之后匯率達到過7.2，當前仍然維持在7.1左右。匯率差侵蝕了房企部分利潤。第三、近兩年房地產市場行情低迷，量價齊跌，不僅造成現金流緊張，還導致資產價值不斷縮水，財務計提的損失不斷增加，造成盈利能力下降。第四，大部分房企被債務及現金流壓力困擾，導致再投資的機會大幅減少，錯失了新的增收盈利的機會。
但房企路徑分化漸趨明顯。2月21日，金科股份發布公告稱，已向法院遞交重整申請相關資料。這表明金科成為首家主動發起重整的千億房企。在金科之前，多家房企已被債權人提出清盤呈請、破產申請等，比如大發地產、弘陽地產等。
也有公司選擇剝離地產業務。山子股份（曾用名：銀億股份）3月12日晚間公告，擬通過產權交易方式全面退出房地產業務。該公司目前公開掛牌轉讓旗下房地產業務相關股權和債權資產，賬面價值合計為13.14億元，按照股權資產的評估價值計算，標的資產合計價值為13.33億元。首次公開掛牌底價為標的資產合計價值的70%，如果首次掛牌未能征集到意向受讓方或未能最終成交，則在首次掛牌底價的基礎上降價20%作為新的掛牌底價直接進行第二次公開掛牌轉讓。
公開信息顯示，銀億股份于1994年創立，后經歷破產重整、實控人發生變更等，并為減少虧損逐步剝離房地產業務，無奈最終還是準備轉讓資產退出。1月30日，山子股份披露的業績預告顯示，預計2023年公司實現營收60億元~62億元，2022年同期則為37.38億元；預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損19億元~25億元，虧損幅度較2022年進一步擴大。彼時該公司房地產業務占比超過48%。
實際上，不少房企在過去兩年通過壓降負債，已為后續償債減輕了一定負擔。以萬科為例，預計該公司全年到期債務規模為295億元人民幣，較上年同期下降30%，較2020年高峰期降幅達68%。
除了銷售，房企還可通過出售持有資產來回籠資金。比如富力，通過出售倫敦“敦ONE”項目來抵債。再如萬科，1月末以來萬科加快處置資產，將深圳高新投6.16%股權出售給深投控、上海七寶萬科廣場50%股權7折轉讓領展；ST世茂轉讓坪山世茂廣場60%股權及債券權予合作方深圳坪山城投，交易兌價約2.45億元。
對此，宋紅衛認為，房地產行業風險仍然沒有完全出清，大部分房企受困于現金流的壓力以及保交樓的使命任務，預計市場出清周期還會持續2年左右。
他指出，市場風險出清后，房地產市場將會迎來新的發展機會。當前，購房者購房的邏輯已經發生改變，已經由“投資升值”轉化為居住產品力。因此，下一輪房地產市場的機會是留給打造高質量住房，具備產品力的房企。
（記者 唐韶葵）
來源：21世紀經濟報道
責任編輯：林紅
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