樓市“小陽春”延后？

房地產(chǎn)行業(yè)政策利好不斷出臺(tái)，但市場的表現(xiàn)卻仍然平淡。

中指院4月1日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2024年一季度，全國重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2023年同期下降約四成。在價(jià)格方面，3月100城新建住宅平均價(jià)格為16311元/平方米，環(huán)比上漲0.27%，同比上漲0.82%。二手住宅平均價(jià)格為15088元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，已連續(xù)23個(gè)月環(huán)比下跌；同比跌幅擴(kuò)大至4.80%。

3月本應(yīng)該是樓市傳統(tǒng)的“小陽春”。但從3月的市場表現(xiàn)來看，除了少數(shù)城市因?yàn)閭€(gè)別熱點(diǎn)樓盤的帶動(dòng)顯現(xiàn)積極的一面外，整體市場并未有明顯起色。多數(shù)房企和研究機(jī)構(gòu)也普遍認(rèn)為，今年的“小陽春”將延后出現(xiàn)。

不僅是市場的表現(xiàn)沒有明顯回暖，土地市場雖然同比有所增長，但整體表現(xiàn)平平。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年前3個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長14.9%，較前兩個(gè)月同比增速有所下降。

以此來看，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)或?qū)⒕S持低速運(yùn)行的趨勢。不過，多數(shù)房企在近期也對外表態(tài)稱，隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的陸續(xù)落地，加之限購限貸政策的持續(xù)優(yōu)化，房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)。

未見“小陽春”

“小陽春”失約的客觀因素是，去年同期由于積壓需求的集中爆發(fā)，市場一度火熱。今年，盡管有諸多利好政策的加持，但買方心態(tài)平穩(wěn)，反映到成交面上就是乏善可陳。

房企銷售方面，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年3月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額3583.2億元，較2月環(huán)比提升92.8%；但由于單月業(yè)績規(guī)模仍保持在歷史較低水平，同比去年3月降低45.8%。從累計(jì)業(yè)績情況來看，百強(qiáng)房企今年前3個(gè)月，房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅為47.5%。

根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計(jì)，2024年一季度累計(jì)業(yè)績同比降低的房企占到近九成比例，3月單月業(yè)績同比降幅大于50%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到52家。

市場成交表現(xiàn)平淡，房企推盤也同樣審慎。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年前3個(gè)月，新房批準(zhǔn)上市面積同比下降約四成，整體供應(yīng)處在低位；今年3月，供應(yīng)有所改善，但在較高基數(shù)下同比仍有較大降幅。

前三個(gè)月銷售額排名前列的房企中，央企陣營也不能夠保住規(guī)模。

其中，保利發(fā)展錄得629億元的銷售額，同比下跌30.65%；中海錄得銷售額602億元，同比下跌27.99%。需要指出的是，中海3月在上海推出了中海·順昌玖里的豪宅盤錄得近200億元的銷售額，單盤拉高了中海前三個(gè)月的銷售額。

從數(shù)據(jù)面來看，房地產(chǎn)市場整體還未見回暖，房企也多數(shù)審慎。

招商蛇口董事、總經(jīng)理朱文凱在上月的業(yè)績會(huì)上也表示，從市場行情來看，今年一季度的表現(xiàn)弱于去年，這也提醒了管理層，整個(gè)2024年的銷售能否保住去年的規(guī)模仍需觀望。“在市場沒有大改善之前，我們對未來抱有謹(jǐn)慎的態(tài)度。”

華潤置地管理層在業(yè)績會(huì)上也表示，當(dāng)前市場的庫存依然比較高，客戶短期的信心還不穩(wěn)定，二手房持續(xù)分流一手房的壓力的存在，因此2024年市場整體會(huì)處于筑底回穩(wěn)繼續(xù)向上蓄能的階段。

一位中型房企的營銷部人士則對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，“我們3月表現(xiàn)還不錯(cuò)，但我們不具有可比性，因?yàn)槲覀冏プ〈翱谄谛麻_了項(xiàng)目。整個(gè)市場來看，‘小陽春’成色還是很不足的，沒有什么亮點(diǎn)。”

房企謹(jǐn)慎投資

因?yàn)槭袌鲒厔萑圆幻骼剩苑科笸顿Y端也有所收緊。龍頭房企限定在核心城市，中小房企投資部已經(jīng)基本“不開張”。

從數(shù)據(jù)面來看，今年前三個(gè)月，房企拿地金額同比錄得增長，但這不代表房企擴(kuò)張意愿明顯。中指院數(shù)據(jù)顯示，2024年前三個(gè)月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長14.9%。

雖然同比有雙位數(shù)的增長，但是重點(diǎn)房企的拿地金額卻表現(xiàn)不一。今年前3個(gè)月拿地榜第一名的是中建壹品，拿地金額是174億元。這是一家新冒頭的中建系房企，去年同期，中建壹品并未出現(xiàn)在榜單的前20名中。

反觀傳統(tǒng)的龍頭房企，多數(shù)在投資上都比較審慎。可供對比的是，保利發(fā)展去年前三個(gè)月的權(quán)益拿地金額是92億元，而今年同期則下降至47億元；中海地產(chǎn)去年前三個(gè)月的權(quán)益拿地金額是58億元，今年則降至16億元。

龍頭房企目前的策略多數(shù)是“以銷定產(chǎn)”，不盲目擴(kuò)張。例如招商蛇口，2024年其投資范圍進(jìn)一步集中在10座核心城市，相應(yīng)投資額預(yù)計(jì)占到九成以上；又如中海地產(chǎn)，這家房企的策略更為果決，僅關(guān)注熱點(diǎn)城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地塊。

華潤置地雖然還有意愿擴(kuò)大投資，但在整體的投資策略上也逐漸保守，且會(huì)注重經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)。華潤置地管理層表示，華潤置地會(huì)堅(jiān)持將現(xiàn)金流安全作為第一的原則，在此原則下保持一定投資強(qiáng)度，堅(jiān)持開發(fā)銷售型業(yè)務(wù)和經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)業(yè)務(wù)并重，保持合理的投資比例，也會(huì)聚焦一些中小型的快周轉(zhuǎn)項(xiàng)目。

這是目前還處在擴(kuò)張周期房企的策略。處在縮表周期的房企，則多數(shù)未有新增投資。以萬科為例，這家房企在未來兩年要削減付息債務(wù)1000億元以上，債務(wù)縮表也就意味著不可能再進(jìn)行舉債擴(kuò)張，在投資上也必然會(huì)相應(yīng)收縮。今年前3個(gè)月，萬科已沒有出現(xiàn)在拿地排行榜中。

隨著房企收縮投資戰(zhàn)線，房企的投資部也不再必要。他們或許轉(zhuǎn)型或許消失，總之與拿地相關(guān)的業(yè)務(wù)都在慢慢減少。

一家總部位于大灣區(qū)的民營房企總部人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“我們公司這幾年都沒有定投資額還有投資目標(biāo)，投資部現(xiàn)在也只剩下兩個(gè)人，他們主要對接的也不是拿地，而是一些資產(chǎn)管理還有代建業(yè)務(wù)。”

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉談及二季度市場表現(xiàn)時(shí)分析認(rèn)為，由于銷售同比高基數(shù)減弱，二季度百強(qiáng)房企銷售業(yè)績同比降幅會(huì)收窄，但由于二手房對新房的替代效應(yīng)還存在，新盤去化率繼續(xù)保持在低位。加上前期各大城市中心區(qū)供地增加，片區(qū)內(nèi)競爭比較激烈，房企基于資金鏈的考慮將繼續(xù)降價(jià)促銷等；在就業(yè)、收入、消費(fèi)、預(yù)期基本面未明顯改觀的情況下，需求端仍難改善，二季度百強(qiáng)房企銷售業(yè)績預(yù)計(jì)繼續(xù)在低位。

（記者  吳抒穎）

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道

責(zé)任編輯：林紅