“數(shù)萬(wàn)億規(guī)模的行業(yè)，沒(méi)有一家千億市值的房企，總覺(jué)得哪里不對(duì)。”
近日，地產(chǎn)股“跌跌不休”成為投資者的熱點(diǎn)話題，隨著保利發(fā)展、萬(wàn)科等龍頭股價(jià)下滑，當(dāng)下A股房地產(chǎn)板塊已無(wú)千億市值房企，最高的保利發(fā)展總市值979.18億元、萬(wàn)科A總市值820.83億元、招商蛇口756.58億元，這三家企業(yè)今年來(lái)股價(jià)分別下跌17.37%、34.23%、12.38%。
內(nèi)房股情況同樣慘淡。目前，在港股上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，僅兩家總市值超過(guò)千億，華潤(rùn)置地總市值最高為1697.16億元，其次為中國(guó)海外發(fā)展，總市值約1258.66億元；除了少數(shù)頭部企業(yè)，大批量?jī)?nèi)房股股價(jià)則“慘不忍睹”，有超40家企業(yè)每股價(jià)格低于1港元。
曾幾何時(shí)，地產(chǎn)股也是資本市場(chǎng)的“香餑餑”，在2016年行業(yè)上行期時(shí)，甚至一度產(chǎn)生過(guò)“買地產(chǎn)股還是買房”的討論。如今，購(gòu)房者對(duì)買房越發(fā)冷靜，地產(chǎn)股也讓投資者失意，兩三年的調(diào)整周期，擠掉了行業(yè)諸多泡沫。未來(lái)，地產(chǎn)股乃至整個(gè)樓市，將何去何從？
房企股價(jià)批量“打骨折”
今年以來(lái)，地產(chǎn)股整體走勢(shì)可謂慘淡。
平安證券數(shù)據(jù)顯示，3月申萬(wàn)地產(chǎn)板塊跌3.78%，跑輸滬深300(0.61%)；截至2024年4月12日，地產(chǎn)板塊PE(TTM)12.04倍，估值處于近五年69.3%分位；上市50強(qiáng)房企漲跌幅排名前三房企分別為龍湖集團(tuán)、建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地，排名后三房企為碧桂園、弘陽(yáng)地產(chǎn)、合景泰富集團(tuán)。
4月份以來(lái)，市場(chǎng)擔(dān)憂情緒加劇，尤其是保利發(fā)展和萬(wàn)科兩家龍頭的動(dòng)向，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
日前，保利發(fā)展公布一季度經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約面積366.87萬(wàn)平方米，同比減少41.84%；實(shí)現(xiàn)簽約金額629.84億元，同比減少44.81%；發(fā)布簡(jiǎn)報(bào)當(dāng)天即4月10日，保利發(fā)展股價(jià)下跌4.24%，市值由前一日的1016.3億元降至973.20億元，系近幾年來(lái)首次跌破千億市值。
萬(wàn)科的股價(jià)走勢(shì)更為震蕩。去年年末時(shí)，萬(wàn)科市值還在千億門檻之上，彼時(shí)投資者擔(dān)憂的問(wèn)題是：“萬(wàn)科馬上要破十了嗎？”。但今年來(lái)，萬(wàn)科的股價(jià)走勢(shì)超乎市場(chǎng)預(yù)期，截至18日收盤，萬(wàn)科股價(jià)報(bào)6.88元，總市值僅剩820.83億元。“股價(jià)真的6開(kāi)頭了，還止不住嗎？”有投資者發(fā)問(wèn)稱。
板塊內(nèi)其他企業(yè)現(xiàn)狀也不容樂(lè)觀。記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，A股股價(jià)下跌的房企數(shù)量占比達(dá)九成，跌幅較大的為鐵嶺新城、榮豐控股、陽(yáng)光股份、大龍地產(chǎn)、天地源，均達(dá)四成至五成左右；中迪投資、中南建設(shè)、京能置業(yè)、海泰發(fā)展、南國(guó)置業(yè)、金科股份、華夏幸福等今年股價(jià)跌幅超三成。
A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊內(nèi)，今年以來(lái)股價(jià)上漲的成分股僅9家，分別為萬(wàn)通發(fā)展、大名城、中國(guó)國(guó)貿(mào)、浦東金橋、南京高科、中新集團(tuán)、廣匯物流、寧波富達(dá)、西藏城投，在板塊成分股總數(shù)中占比不到一成。
截至目前，A股房地產(chǎn)板塊沒(méi)有一家千億市值房企，較曾經(jīng)的高光時(shí)刻已“滄海桑田”。
公開(kāi)信息顯示，2016年時(shí)，A股市值超千億的房企曾有4家，分別為萬(wàn)科A、保利發(fā)展、招商蛇口、綠地控股。港股上市房企也曾在2019年迎來(lái)巔峰，除了華潤(rùn)和中海，當(dāng)時(shí)中國(guó)恒大、碧桂園、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)都曾站上千億市值行列，如今這四家企業(yè)僅剩龍湖未違約、目前總市值約622.59億元。
從市凈率表現(xiàn)看，目前A股房地產(chǎn)板塊有64家企業(yè)“破凈”，即股票市場(chǎng)價(jià)格低于每股凈資產(chǎn)價(jià)值。
其中，ST世茂市凈率僅0.18，金地集團(tuán)、金融街、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、綠地控股、首開(kāi)股份、福星控股市凈率均低于0.3，股價(jià)相當(dāng)于凈資產(chǎn)打兩折左右；即便頭部企業(yè)也難逃“破凈”，保利發(fā)展目前市凈率僅0.5，萬(wàn)科A市凈率0.32，招商蛇口市凈率0.77，綠地控股市凈率0.26。
地產(chǎn)股的整體走勢(shì)與行業(yè)基本面較為同步。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，從2021年開(kāi)始，即行業(yè)開(kāi)始調(diào)控出清時(shí)，上市房企股價(jià)便進(jìn)入下降通道。A股100家上市房企（不包括已退市房企）總市值在2021年底、2022年底同比跌幅分別為10.17%和8.39%，H股81家上市房企的同比跌幅分別為23.53%和6.7%。
進(jìn)入2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在持續(xù)探底，兩市地產(chǎn)股股價(jià)跌幅也有所加大，年內(nèi)A股上市房企股價(jià)相較年初跌去20.55%，H股更是跌去32.15%，A+H股181家上市房企總市值較年初下降27.75%。
股價(jià)提前反映行業(yè)預(yù)期
當(dāng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)包括地產(chǎn)股是否“超跌”、能否企穩(wěn)回升，業(yè)內(nèi)對(duì)此有不同看法。
萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮此前曾公開(kāi)表示：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)超跌，在蓄積自我修復(fù)的能量。萬(wàn)科也曾在互動(dòng)平臺(tái)上對(duì)投資者稱，目前股價(jià)走勢(shì)與行業(yè)正處于新舊發(fā)展模式轉(zhuǎn)變以及行業(yè)面臨多種挑戰(zhàn)有關(guān)。
“地產(chǎn)股價(jià)已提前反映較悲觀預(yù)期。”長(zhǎng)江證券最新發(fā)布研報(bào)稱，房地產(chǎn)行業(yè)仍在尋找新均衡。
長(zhǎng)江證券表示，近期地產(chǎn)股定價(jià)有幾個(gè)背景：一是周期量?jī)r(jià)仍在尋底，調(diào)整的時(shí)間和空間并沒(méi)有特別充分，新房及二手房總交易量同比繼續(xù)下降，只是基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致降幅將逐步收斂；二是政策放松仍屬常規(guī)框架，核心城市松綁力度有限；三是個(gè)體信用風(fēng)險(xiǎn)仍在發(fā)酵，地產(chǎn)股當(dāng)前估值已經(jīng)反映比較悲觀的預(yù)期。
受上述行業(yè)環(huán)境影響，今年部分房企股價(jià)持續(xù)低迷，已經(jīng)觸及退市風(fēng)險(xiǎn)。4月12日，ST世茂收盤價(jià)為0.99元/股，低于人民幣1元。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，在上交所僅發(fā)行A股股票的上市公司，如果連續(xù)20個(gè)交易日的每日股票收盤價(jià)均低于1元，其股票可能被上交所終止上市交易。
過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)是A股企業(yè)退市的高發(fā)區(qū)。東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，2021年A股有16只股票退市，2022年42只股票退市，2023年以來(lái)退市股票達(dá)43只，其中ST陽(yáng)光城、ST泰禾、*ST嘉凱等8家公司均屬于房地產(chǎn)行業(yè)，數(shù)量占比最高。
今年，監(jiān)管對(duì)上市房企退市加大改革。3月6日，證監(jiān)會(huì)主席吳清表示，證監(jiān)會(huì)將設(shè)立更嚴(yán)格的退市制度，確保應(yīng)退盡退。同時(shí)，鼓勵(lì)部分公司主動(dòng)退市，以進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)資本市場(chǎng)，保護(hù)投資者權(quán)益。
4月12日，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》，滬深北證券交易所同步就《股票發(fā)行上市審核規(guī)則》《股票上市規(guī)則》等19項(xiàng)具體業(yè)務(wù)規(guī)則向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，涉及提高上市條件、規(guī)范減持、加強(qiáng)并購(gòu)重組監(jiān)管、嚴(yán)格退市標(biāo)準(zhǔn)等多方面細(xì)則。
新“國(guó)九條”發(fā)布同日，證監(jiān)會(huì)制定《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行退市制度的意見(jiàn)》，提出嚴(yán)格強(qiáng)制退市標(biāo)準(zhǔn)，要求科學(xué)設(shè)置重大違法強(qiáng)制退市適用范圍、嚴(yán)格規(guī)范類退市情形、加大績(jī)差公司退市力度。
在業(yè)內(nèi)看來(lái)，退市是上市房企經(jīng)營(yíng)惡化的結(jié)果，也是維持和提高上市公司質(zhì)量、清除垃圾股的必要方式，更是房地產(chǎn)行業(yè)加速出清和重整的必然過(guò)程。經(jīng)歷本輪市場(chǎng)周期調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)告別“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高杠桿”模式，疊加新房市場(chǎng)總量觸頂下行，房企將向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
后續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)及資本市場(chǎng)表現(xiàn)能否企穩(wěn)？長(zhǎng)江證券認(rèn)為，目前地產(chǎn)股價(jià)已提前反映較悲觀預(yù)期，只是系統(tǒng)性的修復(fù)動(dòng)力還需等待。今年以來(lái)行業(yè)下行壓力加大，政策優(yōu)化的必要性再次提升；但量的急跌階段正在過(guò)去，二季度開(kāi)始跌幅將逐步收斂，多數(shù)城市房?jī)r(jià)已回歸均衡區(qū)間。
摩根大通日前發(fā)布報(bào)告表示，維持對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)股的審慎看法，盡管內(nèi)地房地產(chǎn)政策有放寬跡象，但市場(chǎng)不確定性仍然較高。花旗銀行則表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了三年的去杠桿周期后，正在出現(xiàn)改善跡象，行業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)有望進(jìn)一步降低至可承受水平，這為市場(chǎng)回升提供了有利條件。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
責(zé)任編輯：李頡
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