據(jù)克而瑞（以下簡稱CRIC）數(shù)據(jù)，春節(jié)期間（除夕到初六），88個(gè)重點(diǎn)城市的成交量僅為37萬平方米，其中春節(jié)周24城零成交環(huán)比跌93%，節(jié)后周27城零成交同比跌95%。
受新型冠狀病毒肺炎（以下簡稱NCP）影響的全國房地產(chǎn)市場開年態(tài)勢已經(jīng)不理想。近期河北、浙江、上海、天津、重慶、無錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市先后出臺針對房地產(chǎn)行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)的階段性紓困政策。施政尺度不一，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為本次政策聲音上偏向“救市”，力度上“南寬北緊”，部分地方政策透露出松綁國家房地產(chǎn)調(diào)控的試探性信號。
01
為什么救市？
NCP來襲，讓更多的無房族認(rèn)識到，在一個(gè)城市有房才有家。而同樣有房族也在居家隔離期深度體會(huì)到了戶型與需求之間的距離。可以說，NCP并沒有直接抑制人們對房地產(chǎn)的需求，只是因?yàn)楦綦x等極限環(huán)境將市場需求整體延后。
作為商品房，本身依據(jù)市場化需求建立，那么需求沒有明顯減退的情況下，為何還要“救市”？
NCP疫情限制了人員流動(dòng)性，全面關(guān)閉售樓處、暫停網(wǎng)簽給商品房交易活動(dòng)摁下了暫停鍵。超出預(yù)期的停工停產(chǎn)，讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工進(jìn)度延后。企業(yè)處于沒有現(xiàn)金回款，但融資利息、人員工資等等成本仍然繼續(xù)產(chǎn)生的階段。
作為高周轉(zhuǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不敢坐以待斃。于是線上銷售成為了一時(shí)之需，恒大、融創(chuàng)等甚至推出了低于常規(guī)的線上折扣優(yōu)惠。線上售樓看起來很美，卻并不是一個(gè)新鮮的打法。同時(shí)作為大宗資產(chǎn)，線上售樓也并不能像SARS成就阿里、京東等線上零售業(yè)一樣在NCP期間獲得更高的發(fā)展契機(jī)。
“現(xiàn)場買都可能遇到各種問題，何況在網(wǎng)上這樣看不全摸不實(shí)在的環(huán)境中交易。所以，這是沒辦法的辦法，房企的困難有目共睹。”樂居控股青島公司總經(jīng)理董娜認(rèn)為，在線售樓處，主要完成的還是對前期蓄客的轉(zhuǎn)化。
她說：“技術(shù)上看線上售樓處，可以運(yùn)用VR、直播等互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)場與近場的改變；線上支付可以實(shí)現(xiàn)大宗定金、首付款轉(zhuǎn)賬；線上服務(wù)窗口可實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程簽約、手續(xù)辦理等。以上全套都可以完美實(shí)現(xiàn)，但是惟獨(dú)不能給客戶提供臨場決策支撐，這個(gè)現(xiàn)場體驗(yàn)，個(gè)體變動(dòng)率太高目前還替代不了。”
房地產(chǎn)行業(yè)體量大、上下游產(chǎn)業(yè)鏈長，若房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)動(dòng)蕩，上下游產(chǎn)業(yè)鏈也勢必遭受不同程度的沖擊，并極易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。而在消費(fèi)端，NCP疫情導(dǎo)致社會(huì)不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)、生產(chǎn)的時(shí)間里，消費(fèi)者個(gè)人金融也有不堪負(fù)擔(dān)的可能。
針對房地產(chǎn)市場的困難，NCP疫情尚未結(jié)束各地政府就開始積極行動(dòng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括河北、浙江、上海、天津、重慶、無錫、南昌、杭州、蘇州、蕪湖、青島等省市均發(fā)布了房地產(chǎn)市場相關(guān)扶持政策。比如無錫市發(fā)布的17條救市新政，覆蓋了資金補(bǔ)助、繳稅延期、貸款支持、延遲繳納土地出讓金、降低預(yù)售門檻、順延開竣工時(shí)間等多個(gè)方面，非常全面而有力度，還比如湖南衡陽發(fā)布了包括給予購房補(bǔ)貼等在內(nèi)的政策。
02
拿什么救市？
房地產(chǎn)市場在NCP疫情期間面臨整體下滑的風(fēng)險(xiǎn)。考慮房地產(chǎn)行業(yè)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在的巨大貢獻(xiàn)作用，穩(wěn)定樓市是有必要的。
那么拿什么來救市呢？
作為資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)需要大量資金支持，而且一旦運(yùn)轉(zhuǎn)中的環(huán)節(jié)出現(xiàn)資金問題，多米諾效應(yīng)被觸發(fā)，將迅速蔓延導(dǎo)致房企經(jīng)營困頓甚至倒閉破產(chǎn)。
可以說，房地產(chǎn)的核心競爭力不是產(chǎn)品而是融資能力和融資成本。一般開發(fā)商的資金構(gòu)成是由直接從銀行拿到的抵押貸、開發(fā)貸；支付了通道成本的信托貸款；ABS供應(yīng)鏈貸款（物業(yè)、尾款）；企業(yè)人民幣信用債券；企業(yè)海外信用債券構(gòu)成。數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)信用債和ABS合計(jì)到期超過6000億元。
“在這個(gè)情況下，2019年底已經(jīng)有部分城市放寬了調(diào)控政策，為政府財(cái)政收入和開發(fā)市場穩(wěn)定運(yùn)營，尋求空間和時(shí)間。”京東房產(chǎn)青島公司總經(jīng)理曹珂杰表示，“眼下保障市場供應(yīng)端的穩(wěn)定非常的重要，政策出臺的方向來看，優(yōu)先幫助房企活下來。至于市場的事兒，那得活下來再說。”
錢的問題，還得用錢解決。大部分城市在NCP期間因城施策給出的支持都圍繞延長土地出讓金繳納時(shí)限、延長繳稅期限、降低預(yù)售門檻展開。部分步子較大的城市，給出了貸款支持和資金補(bǔ)貼政策。
2020年2月20日9點(diǎn)30分，中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期貸款市場報(bào)價(jià)利率（以下簡稱：LPR）：1年期貸款市場報(bào)價(jià)利率為4.05％，前期為4.15%；5年期以上貸款市場報(bào)價(jià)利率為4.75％，前期為4.8%。
這是自NCP疫情暴發(fā)以來，央行的首次全面降息，可以視為國家層面在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的首次“戰(zhàn)疫”舉措。LPR下調(diào)，商業(yè)銀行貸款給私人或者企業(yè)的利率也會(huì)跟著降下來，企業(yè)的融資成本也隨之下降，對經(jīng)濟(jì)是利好。同時(shí)，在消費(fèi)端房貸月供也會(huì)相應(yīng)減少，對房地產(chǎn)開發(fā)也是利好。
降息是對實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的雙向推動(dòng)，保障實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展就是支撐房地產(chǎn)健康穩(wěn)定。深圳世聯(lián)行集團(tuán)股份有限公司集團(tuán)大客戶中心趙朋認(rèn)為：“LPR下降在需求端給出了溫和的市場姿態(tài)。在供給端給予實(shí)體經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)防控金融風(fēng)險(xiǎn)解決眼前資金問題的機(jī)會(huì)。值得注意的是，LPR調(diào)整是一個(gè)市場化行為。反映了我們長效機(jī)制下用市場手段解決經(jīng)濟(jì)問題的決心。”
03
不會(huì)放松調(diào)控
NCP疫情倒逼央行通過LPR放水，是不是意味著后疫情市場，房地產(chǎn)要進(jìn)入上漲區(qū)間？
答案是否定的。
降息的目的是為了恢復(fù)受NCP疫情影響的經(jīng)濟(jì)，并不宜把對樓市的期望過于關(guān)注在降息上。真正要看的，是通過LPR調(diào)整對未來預(yù)期來的判斷。然而本次LPR下調(diào)，沒有讓人看到中央有刺激房地產(chǎn)市場的意圖。
“這是一次不對稱降息，1年期LPR利率降息10個(gè)基點(diǎn)，而5年期的LPR利率只降息了5個(gè)基點(diǎn)。” CRIC青島機(jī)構(gòu)首席分析師張則濤指出，“5年期LPR對房地產(chǎn)影響最大，畢竟房貸都是5年以上。這一次，5年期LPR下調(diào)幅度遠(yuǎn)比1年期要小很多。由此不難看出，中央政策仍是堅(jiān)持調(diào)控不放松，防風(fēng)險(xiǎn)’依舊是主要的目標(biāo)，未來市場依舊平穩(wěn)、回歸供需關(guān)系本身，不會(huì)發(fā)生大的波動(dòng)。”
“當(dāng)前疫情對宏觀經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)行業(yè)均形成一定下行壓力，近期一些地區(qū)正在對房地產(chǎn)調(diào)控政策做松綁式微調(diào)。”東方金誠首席宏觀分析師王青表示：“5年期LPR小幅下調(diào)將有助于穩(wěn)定房地市場運(yùn)行，符合當(dāng)前宏觀及行業(yè)政策強(qiáng)化逆周期調(diào)節(jié)的整體方向。”
趙朋認(rèn)為：“現(xiàn)在的房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施主體，是地方政府而非中央政府。中央政策和手段定下了以穩(wěn)為主的基調(diào)，各個(gè)地方的根據(jù)自己的地方的情況來進(jìn)行調(diào)控。因城施策環(huán)境下，每個(gè)區(qū)域?qū)τ谡叩慕庾x、實(shí)施都有不同。單從基本面上看，‘房住不炒’仍是核心。”
排除個(gè)別試探松綁調(diào)控政策的城市，以近期發(fā)布的樓市紓困政策的蘇州市和青島市為例，蘇州市新土地6條主要圍繞取消現(xiàn)房和封頂銷售政策、可延遲繳納土地金展開。青島市主要以延遲繳納土地出讓金展開。
相比之下，多了一條取消現(xiàn)房和封頂銷售政策的蘇州顯得反應(yīng)更迅速，動(dòng)作更大。但是值得注意的是，青島市并沒有出臺過現(xiàn)房和封頂銷售政策，因此兩地在紓困政策的核心條款上水平相當(dāng)，并沒有太多的南北差異。這也反映出，政府決策層有著NCP疫情對于市場僅是短期影響的研判。
相對于試探房地產(chǎn)市場的政策尺度，真正讓人暖心的，是一些城市在NCP疫情期間為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而做出的努力。如廣東、浙江這幾天忙著全國“搶人”復(fù)工，如山東省青島市在NCP疫情期間迎難而上為城市雙招雙引做出的努力。這些舉動(dòng)，顯示了地方政府對于“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具及手段”的調(diào)控要求有著清醒的認(rèn)識。
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